Представляем для вашего внимания статью руководителя нашей фирмы Магомедова Арсена для еженедельника «Новое дело» по проекту правил застройки и землепользования Махачкалы.

Новое Дело неоднократно писало об огромной важности Правил землепользования и застройки (далее – Правила застройки), недаром их в СМИ называют «Строительной конституцией города». Позволим себе напомнить основные принципы и цели, заложенные в этот правовой институт:

• Правила застройки являются публичным договором между властью, населением и застройщиками, по которому устанавливаются прозрачные правила игры на «поляне» строительства.
• Эти правила игры определяют, что и где можно или нельзя строить. Для того, чтоб это выяснить любому лицу достаточно будет обратиться к содержанию Правил застройки, а именно к карте градостроительного зонирования (карта, по которой весь город поделен на территориальные зоны) для выяснения в какую зону входит интересуемый земельный участок, а после этого изучить градостроительный регламент этой зоны (регламент, в котором прописываются все возможные параметры строительства в этой зоне: виды разрешенного использования, максимальная этажность и высота, коэффициент и плотность застройки участка и т.п.).
• Посредством вышеуказанного резко снижается административная роль городских чиновников и соответственно уровень коррупции, т.к. последние превращаются из лиц, «решающих» кому и что строить, в лиц, проверяющих соответствие стройки Правилам застройки.
• Кроме того, также невероятно сильно возрастет уровень общественного контроля над городским строительством, т.к. для того, чтоб определить соответствие стройки закону больше не понадобится наличие высшего юридического образования, а достаточно будет умения пользоваться интернетом (для изучения Правил застройки, которые должны быть размещены на сайте администрации города, а также опубликованы в местных СМИ).

Учитывая вышеизложенное, надо понимать, сколько ожиданий горожан, уставших от строительного хаоса в Махачкале, возложено на новые Правила застройки города (старые правила, принятые в 2009 году фактически не действуют из-за того, что небыли опубликованы). Однако изучение проекта этих Правил застройки (проект их опубликован на официальном сайте городской администрации), скорее приводит к разочарованию, чем к радости от перехода нашего города, казалось бы, на новую и цивилизованную ступень его развития.

О хорошем

Было бы неправильно говорить о том, что все в проекте Правил застройки плохо, есть и плюсы. Как говорится «Худой мир лучше хорошей войны» и поэтому самым главным плюсом Правил застройки является сам факт их существования. Каково бы не было их содержание, их существование, в любом случае, лучше той правовой анархии, которая сейчас существует в городе. К еще одному плюсу можно отнести то, что в новых Правилах застройки Махачкалы существует четкое разделение территориальных зон по этажности строительства, допускаемых в них, что по крайне мере исключит возведение многоэтажек в тех местах, где их не ждешь. Также хорошо, что в Правилах застройки установлены требования к минимальным отступам возводимых строений от красных линий (границ дорог, а также других территорий общего пользования) и соседних домов в частном секторе.

Однако, в целом, на этом описание позитивных сторон Правил застройки заканчивается. В дальнейшем речь пойдет о минусах, которые в них заложены.

Мутят воду

Излюбленным приемом чиновника, желающего «ручного» управления какой-либо сферой деятельности, является создание для этой сферы правил, в которых изобилуют нечеткие процедуры, сложные для исполнения и понимания предписания, «резиновые» определения или логические уловки. Все это помогает достигать анти законный результат оставаясь формально правым. Изучая Правила застройки, к сожалению, можно прийти к выводу, что они не избежали вышеуказанных недостатков.

Первым свидетельством этого является то, что юридическая техника написания Правил застройки настолько слаба, что граничит с сознательным искажением (саботажем) предусмотренных законодательством механизмов контроля над городским строительством. Указанное можно понять на следующем примере. Согласно действующему законодательству, для ограничения уплотнительной или точечной застройки предусмотрены так называемые коэффициенты «застройки земельного участка» и «плотности застройки земельного участка». Первый определяет отношение застраиваемой площади к площади земельного участка, второй –отношение площади всех помещений зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, к площади участка. Наличие этих коэффициентов позволяет пресечь попытки застройщиков застроить весь земельный участок (не оставляя площадей под парковку и двор), а также желания застройщиков построить большое количество площадей без учета того, как это «загрузит» местную инфраструктуру. Несмотря на очевидную важность этих коэффициентов, а также их массовое применение в других городах России, в Правилах застройки Махачкалы они практически не используются. Так они отсутствуют в таких важных и потенциально проблемных территориальных зонах, как зоны многоквартирной жилой застройки.

Отсутствие этих коэффициентов разработчики Правил застройки нелепо пытаются восполнить процедурой «определения минимальных размеров земельных участков». Так, например, в градостроительном регламенте зоны многоквартирной многоэтажной жилой застройки (6-16 этажей) указано, что «минимальные размеры земельных участков для размещения многоэтажного жилого дома рассчитываются исходя из нормы 0,69 м2 на 1 м2 общей площади жилых помещений». Не зная всей процедуры строительства сложно заметить подвох в данном маневре авторов Правил застройки. Но специалисты в этой сфере знают, что в жизненном цикле строительства этап «предоставления земельного участка для строительства» (в котором применяется критерий «определения размера земельного участка») находится в большом временном и процедурном отдалении от этапа «выдачи разрешения на строительство» (в котором применяются коэффициенты «застройки» и «плотности застройки» и не применяется критерий «определения размера земельного участка»). Тем самым по новым Правилам застройки, на этапе «выдачи разрешения на строительство» нельзя будет отказать в этом застройщику по причине того, что размер земельного участка не соответствует его амбициозным планам застройки.

В итоге мы можем получить классическую коррупционную модель, когда при выделении земли будет публично заявлено, что на ней будет строиться, что-нибудь незначительное, например, маленький домик, а после выделения застройщик внезапно поменяет свои планы и совершенно законно возведет гигантский объект. При этом для общества будет представлена картина, при которой чиновники будут возмущено говорить: «нас обманули», а застройщик: «я действую по закону».

Загнули палку

Вторым свидетельством потенциальной коррупционности Правил застройки является неадекватно высокие требования к строительству в городе. Перечислим некоторые из них по порядку: 1) в зоне индивидуального жилого строительства (ИЖС) установлен необычайно низкий 30% максимальный коэффициент застройки (для сравнения в Волгограде 60%, а в Сочи 50%). Это означает, что на стандартном участке под ИЖС в 5 соток, общая площадь застройки (под дом, гараж и другие постройки) не может превышать 150 кв.м. 2) максимальная высота забора для зоны ИЖС не может превышать 2 метра, а для садовых (дачных) земельных участков 1.5 метра. 3) минимальный размер земельного участка, необходимого для строительства аптеки или заведения общественного питания, составит 2000 кв.м., для футбольного поля 7000 кв.м., для парковки 30м² на одну машину 3) запрет на строительство заведений общественного питания в зоне жилой застройки (4-5 этажей).

Естественно, все эти запреты могут быть отменены, если застройщик пройдет специальную процедуру по их согласованию у городских властей, что конечно не лучшем образом скажется на борьбе с коррупцией в нашем государстве.

Нарушают закон

Помимо вышеуказанных недостатков, к сожалению, при принятии Правил застройки наблюдается и прямое нарушение закона. Так в нарушении статьи 31 Градостроительного кодекса РФ не опубликована для публичного обсуждения составная часть Правил застройки – карта градостроительного зонирования. По этой причине никто из горожан не может знать в какую территориальную зону попадет его земельный участок и, соответственно, что будет его ждать в дальнейшем. Кроме того, в Правилах застройки прописаны положения, противоречащие законодательству. Так в статье 6 Правил застройки указано, что они не распространяются на градостроительные планы земельных участков, выданные до вступления в силу новых Правил застройки. Указанное противоречит подпункту 2 пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ибо может привести к тому, что Правила застройки перестанут действовать из-за того, что застройщики, в удобных для себя случаях, будут вытаскивать «из рукава» ранее выданные градостроительные плана на их участки, позволяющие «обойти» все действующие ограничения.

Заключение

Формат газетной статьи не позволяет в полной мере раскрыть все замечания к Правилам застройки. Вместе с тем, есть надежда, что озвученное побудит городские власти к исправлению бумажных ошибок, пока они не приняли реальный характер.

Арсен Магомедов. Руководитель юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

Нравится наш материал? Подпишитесь на рассылку.