При приобретении земельного участка на вторичном рынке застройщику важно получить привлекательный участок, оградив себя от того, что его в последующем заберут обратно или запретят строительство на нем. Об этих рисках мы расскажем ниже.

Риски изъятия участка

Существует множество причин, из-за которых купленный участок могут забрать обратно. Основные из них указаны в таблице 2.1. Вместе с тем, есть простейшие правила, которые помогут уберечь от большинства из них.

Первое правило, не покупать земельный участок, на который у хозяина отсутствует свидетельство о регистрации права собственности (так называемая «зеленка»). Проверить наличие права собственности на участок можно, запросив в Росреестре (регистрирующий орган по недвижимости) выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в отношении участка. Эта выписка из ЕГРП сообщит, кто является собственником участка, а также не находится ли он в залоге или под арестом. Полученную выписку очень желательно сохранить, т.к. в случае судебного спора она будет являться доказательством добросовестности покупателя.

В Дагестане процесс оформления документов на землю был и остается очень сильно забюрократизированным, это привело к тому, что продажа многих участков осуществлялась по садовой книжке, доверенности, расписке, на словах или иным незаконным образом. В итоге сейчас нередко встречаются ситуации, при которых на один земельный участок приходится по два, три, а то больше собственников (особенно это касается садовых и дачных участков). Поэтому ни в коем случае не покупаете участок ни у кого, кроме как у хозяина по зеленке и не иначе, как по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре.

Второе правило, относитесь насторожено и тщательно проверяйте ситуацию при покупке участка у лица, действующего на основании доверенности. Так получилось, что до сих пор в нашей республике можно найти недобросовестного нотариуса, который оформит доверенность на продажу участка в отсутствии хозяина. В такой ситуации, хозяин участка с легкостью сможет забрать его у покупателя через суд. Покупателю останется лишь пытаться вернуть деньги у мошенника.

Третье правило, уточняйте историю участка на предмет выявления его настоящего хозяина или хозяев. Очень часто случается, что участок не принадлежит лишь одному человеку (даже, если зеленка оформлена на одного). Так если продавец находится в зарегистрированном браке и участок приобретен после его заключения, то по закону половина этого участка принадлежит супруге хозяина, без согласия которой он продан быть не может. Также бывают случаи, что после смерти человека, один из его наследников быстро оформляет землю на себя и без согласия остальных продает его. Это тоже незаконно.

Четвертое правило, если продавец участок был первым его собственником проверяйте, как он получил его от органов власти. В предыдущей статье «Правовой азбуки строительства» мы говорили об этом подробно. Необходимо отметить, что ситуация с этим вопросом в Дагестане не благополучна по причине того, что многие годы в органах власти находились некомпетентные и алчные люди, распродававшие землю с нарушением законодательства как по процедуре, так и по формам выдаваемых документов на участки. И поэтому многие свидетельства о праве собственности на участки могут быть оспорены по вышеуказанной причине. Бывают и массовые случаи откровенного мошенничества в этой сфере, так в Махачкале из-за утери четырех  архивных книг по выдаче земельных участков за 1994-1998 годы, существует большое количество незаконных участков, полученных якобы в эти годы. Обнаружив, что зеленка на продаваемый участок была выдана на основании документов за 1994-1998 годы, надо быть особенно осторожным.

Пятое правило, выясняйте точное месторасположение участка. Большинство людей считают, что расположение земельного участка можно определить по адресу, указанному в свидетельстве о праве собственности на него. Однако это не так. Адрес, указанный в зеленке может быть лишь ориентиром месторасположения участка, но не более. Точные координаты расположения участка указаны только в государственном кадастре недвижимости. Для удобства людей, некоторые сведения из него можно получить в публичной кадастровой карте, размещенной в интернете по адресу: maps.rosreestr.ru. Набрав кадастровый номер участка на этой карте, вы сможете увидеть, где расположен интересуемый участок с некоторой долей погрешности (в Дагестане она высока: 15-20 метров). Конечно без вызова кадастрового инженера определить месторасположение участка с высокой точностью (до сантиметров) невозможно, однако вышеуказанное убережет от покупки участка, который по факту расположен вдалеке от того места, что показывает продавец. Кстати, в Дагестане бывают случаи, что из-за действий мошенников, существуют участки с зеленкой, которые в действительности расположены на море (вдалеке от берега), об этом поподробнее в следующей статье Правовой азбуки строительства, посвящённой кадастровому учету.

Шестое правило, полностью указывайте цену участка в договоре. На случай, если все-таки участок у покупателя будет изъят и возвращен прежнему хозяину, этот покупатель будет иметь право на возврат только той суммы денег, что указана в договоре.

Проблемы со строительством

Наличие собственности на участок, не дает право хозяину застраивать его по собственному усмотрению. Одним из условий строительства является его соответствие категории и виду разрешенного использования земельного участка. Об этом мы подробнее расскажем в одной из следующих статей цикла «Правовая азбука строительства», а сейчас лишь отметим наиболее важные положения указанного.

В России существует семь категорий земельных участков (земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и пр.), а также множество видов разрешенного использования. Помимо этого, в населенных пунктах, принявших правила землепользования и строительства (а таких в России большинство), на каждый участок распространяется тот или иной градостроительный регламент, в котором указаны параметры разрешенного строительства.

Все вышеуказанное нужно учитывать при покупке участка, в противном случае можно столкнуться с тем, что планируемое строительство на участке невозможно.

Отдельно хотелось бы остановиться на таком виде разрешенного использования участка, как многоэтажное жилое строительство. Для получения такого лакомого для многих застройщиков вида строительства необходимо соблюсти ряд условий. В некоторых случаях, например, провести публичные слушания перед изданием правового акта администрации. И поэтому, приобретая такой земельный участок, важно проверить были ли соблюдены требования закона при изменении вида разрешенного использования с одного на другой. В противном случае, застройщик рискует столкнуться с претензиями контрольных и надзорных органов о незаконности строительства.

Нелишним будет перед покупкой участка уточнить стоимость получения технических условий на подключения к коммунальным сетям (электричество, газ, вода и т.п.). Размер расходов на их получение можно существенно повлиять на планы строительства. Подробнее о порядке и стоимости получения технических условий мы расскажем в отдельной статье «Правовой азбуки строительства».

Что уберегает от рисков?

Причин возникновения вышеуказанных рисков довольно много и полностью проверить приобретаемый участок на их наличие может только юрист, специализирующийся в области недвижимости. Но даже он не сможет дать 100% гарантию на отсутствие проблем. Учитывая это законодательством предусмотрено специальное положение, устраняющее те или иные риски по происшествии длительного времени. Это положение называется сроком исковой давности. Согласно нему, если после допущенного нарушения прошло более трех лет, то негативные последствия для приобретателя участка не наступают. Однако в применении срока исковой давности, есть свои тонкости и поэтому без консультации со специалистом все равно не обойтись.

Статья опубликована в Новом Деле 4 марта 2016, выпуск №8.

http://www.ndelo.ru/news/ekonomika/1767/.

Нравится наш материал? Подпишитесь на рассылку.