Руководитель нашей фирмы Магомедов Арсен дал комментарий для новостей первого канала по вопросам коррупционных схем в строительной сфере Махачкалы (18.02.2018 г.).

В еженедельнике Новое Дело 24 Июня 2016 г. опубликованы комментарии генерального директора Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена по вопросу оформления прав на землю под многоквартирным домом.

http://ndelo.ru/news/obshchestvo/2683/

Wooden chair against a school desk for the letter

Участие руководителя Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена в передаче «Жить по праву» на радио Ватан 18.02.2016 г. На этой передаче обсуждались вопросы налогового планирования, оформления документов на недвижимость и проблемы газовых долгов.

Прослушать передачу можно кликнув по этому тексту.

Выступление 24.01.2016 г. руководителя Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена на общественно-политическом ток-шоу «Главная тема с Алексеем Казаком» 36 выпуск — Проблемы простых дагестанцев.

Участие руководителя Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена на общественно-политическом ток-шоу «Главная тема с Алексеем Казаком».

В еженедельнике Новое Дело №43 от 06.11.2015 г. опубликованы комментарии генерального директора Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена по вопросу борьбы с точечными застройками в Махачкале.

Незаконные постройки — бич Махачкалы, но в последнее время городская власть очень активно борется с ними. По этому вопросу мы также обратились к генеральному директору Центра имущественных споров Арсену Магомедову.
«Тенденция точечных застроек в последние три-четыре месяца начала падать. Появились решения Верховного суда о сносе высокоэтажек, городская администрация отменяет свои собственные решения иногда по своей инициативе, иногда по представлению прокуратуры. Есть случаи, когда они перегибают палку и мешают стройке, разрешенной прежним мэром. Я вот не знаю, это борьба с точечными застройками или желание заново заключить все договоры и получить соответствующую прибыль», — сказал он корреспонденту «НД».
Как он сказал, самым эффективным методом борьбы с незаконными постройками был суд. Сейчас же городская прокуратура, Министерство ЖКХ с администрацией Махачкалы самостоятельно выносят определенные решения по приостановке строек. Если раньше всё ограничивалось отписками, сегодня любые обращения граждан включают власть в работу.
«Активизация борьбы с застройками — это, конечно, хорошо, но правовое поле строительства находится в «вакууме», потому что не приняты и не опубликованы правила землепользования Махачкалы. По сути, мэрия решает, что и где строить, а это отступление от закона. Сейчас они господа, с которыми надо согласовывать строительные вопросы, что создает почву для коррупции. Когда же будут приняты правила землепользования и принята градостроительная карта, они превратятся в секретарей, которые будут поддакивать знающему человеку. В других городах эти карты, где указаны возможности для строителей, находятся в Интернете на соответствующих сайтах. Надеюсь, и мы к такому придем», — объясняет юрист.
По его мнению, ситуация в целом улучшилась, но реальную оценку можно будет дать только через полгода.

Выступление 21.10.2015 руководителя Юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Магомедова Арсена на общественно-политическом ток-шоу «Главная тема с Алексеем Казаком» 28 выпуск  свободные люди Дагестана.

В минувшую пятницу (02.09.2015 г.) в Махачкале прошли публичные слушания проекта новых правил землепользования и застройки и генплана Махачкалы. Долгожданная и, пожалуй, самая важная в жизни столицы процедура прошла несколько скрытно. Хочется верить, что в дальнейшем данная процедура пройдет на более серьезном уровне и новое руководство города поменяет многолетнюю практику по утаиванию от общества важной для него информации.

Правила землепользования и застройки – кому они нужны?

Рядовой житель города вероятнее всего и не догадывается, что такое правила землепользования и застройки (далее также – правила застройки) и зачем они нужны. Давайте попробуем разобраться, что это за правила и какие выгоды они несут для нас. Итак, очевидные плюсы:

  • снижение стоимости новостроек до 5-10%;
  • исключение для горожан нежелательных «сюрпризов» в виде возводимых по соседству неудобных зданий, таких как многоквартирные высотки в частном секторе или пробкообразующие торговые объекты на узких улицах;
  • прекращение практики возведения в городе жилых домов без дворов и парковочных мест, коммерческих объектов впритык с дорогой и т.п.

Этот радужный список можно продолжать и дальше. Но не менее важным является понимать причины, почему грамотно продуманные правила застройки приносят такой положительный эффект. Для этого необходим небольшой экскурс в историю решения проблем, аналогичных тем, с которыми столкнулись современные махачкалинцы. Удачным примером этого являются США 20 века.

Страна удобных городов, свободных застройщиков и сдержанных чиновников.

Жители Нью-Йорка еще в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных зданий и зон, которая приводила к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также не менее важной проблемой освобождения застройщиков от тотальной власти алчных городских чиновников, не позволяющих застройщикам без их согласия как определить параметры будущего строительства (назначение здания, его вид, высоту и т.п.), так и начать это строительство.

В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам было введено зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное ими решение впоследствии было распространено на всю Америку. Имя ему – правила землепользования и застройки, те самые правила застройки, публичные слушания которых проводились в Махачкале в прошедшую субботу.

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте (карта градостроительного зонирования), например: жилая малоэтажная, жилая средне этажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя, как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются, при обязательном массовом обсуждении (публичных слушаниях), решением местных депутатов и публикуются. Тем самым городское сообщество и городская власть устанавливают прозрачные правила игры и, как бы, заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя, что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отсутствует, главное, чтоб он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство.

В результате всего указанного, каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне города, или покупая там земельный участок для застройки. В итоге это резко снижает влияние чиновников городской администрации на строительный процесс и удешевляет возводимое жилье на размер взяток последним (по неподтвержденной информации в республике, в некоторых случаях, он составляет 10 % от стоимости возводимого объекта).

В чем провинились городские власти?

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия правил застройки в каждом населенном пункте.

Исполняя это обязательство, нынешняя городская власть провела публичные слушания проекта новых правил застройки Махачкалы (опубликовав сообщения об этом 16 сентября), допустив при этом нарушения требований части 13 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта (то же, кстати, касается и проекта генерального плана города).

Расшифровывая указанное можно сказать, что городская администрация в «пулеметном» порядке (за полмесяца, вместо минимальных двух) провела публичные слушания «кота в мешке» (не опубликовав предварительно проект новых правил застройки), продолжив тем самым печальную традицию прежних мэров по утаиванию от населения важной информации в сфере строительства (о том, как администрация Махачкалы в 2009 году скрыла от горожан текст правил застройки читайте подробнее в статье «Соблюдайте ПЗЗ», опубликованной в №1 Нового дела от 16.01.2015г. или в Интернете).

Принимая во внимание большую важность правил застройки (из-за чего в СМИ эти правила нередко называют «Строительной конституцией» города), а также большой их объем (в среднем не менее 100 страниц), сложно найти объяснение вышеуказанным действиям городских властей, даже учитывая текущую ситуацию «правового вакуума» в городе и острую необходимость в принятии новых правил застройки. Остается надеяться, что хотя бы после принятия этих правил застройки администрация города соблюдет закон и опубликует их в установленном порядке.

Как жильцам многоквартирных домов вернуть подвалы? В еженедельнике Новое Дело №21 от 05.06.2015г. опубликованы комментарии Магомедова Арсена — руководителя Юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

В вопросе определения принадлежности того или иного подвала к общему имуществу многоквартирного дома судебная практика руководствуется одним критерием – функциональным назначение этого подвала, а именно тем предназначен он для обслуживания более одного помещения в этом доме или нет.

Чтоб выявить этот критерий используется несколько методов, в т.ч.:
1. Исследуются данные единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также данные технического и кадастрового учета недвижимости для определения учтен (сформирован) ли этот подвал для самостоятельного использования или нет.
2. Назначается судебная экспертиза. При этом в последнее время в судебной практике снижается значение фактора наличия в подвале инженерных коммуникаций, так как они могут быть расположены в каждом подвале и даже в тех, которые не являются общими.
3. Выявляется фактическое использование этих помещений в течение всего времени существования дома.

После принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ Постановления N 11401/12 от 22.01.2013г. в судебной практике большое значение стало уделяться тому, как были учтены (сформированы) подвальные помещения на дату приватизации первой квартиры в доме (именно в этот момент и возникает права общей долевой собственности в многоквартирных домах, находившихся ранее полностью в муниципальной собственности).

Если по состоянию на указанный момент подвал жилого дома был предназначен (учтен, сформирован) для самостоятельного использования и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на него не возникало. И наоборот, подвальные помещения, не выделенные на этот момент для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Почему дагестанские города так уродливы.

Вы когда-нибудь задумывались, сможет ли человек быстро пробежать в темноте? Или машина проехать ночью без фар? Даже если это будут сильный человек и быстрая машина. Понятно всем: если и смогут, то очень медленно, сталкиваясь с чем-то и ломая что-то. Так же и со строительством в Дагестане: оно никогда не станет правильным, если вокруг него будет сохраняться темнота подобно сегодняшней.

В этой статье на примере Махачкалы попробуем вкратце объяснить, почему с точки зрения закона мы, дагестанцы, живем в таких уродливых городах и что нужно сделать, чтобы ситуация исправилась.

Для того чтобы лучше понять суть озвученной проблемы, предлагаем читателю сделать небольшой экскурс в историю и географию этого вопроса. Как говорится, узнаешь прошлое — поймешь настоящее.

Как было

Вопросы градостроительства в Советском Союзе базировались на главенстве административного начала. Что и где строить в городе — решал или согласовывал главный архитектор города. И этот подход себя оправдывал, так как в то время вся экономика была плановой и принадлежала государству и все (или почти все) строилось на государственной земле, за счет государства, для государства и его же силами.

Как стало

Распад СССР привел к изменению типа экономики. Сейчас немало земли в городах принадлежит частникам, они же и являются большинством застройщиков.

В результате старая модель регулирования градостроительства перестала отвечать требованиям времени и привела к забюрократизованости и коррупции в этой сфере. Городские архитекторы (и иные подобные им чиновники) под влиянием многих причин перестали быть стражниками и блюстителями городских интересов. Совершать им это стало так же тяжело, как тяжело волку в овчарне не покушаться на овец, находящихся в ней.

Видя некоторые наши города, можно с уверенностью сказать, что сейчас чиновники выступают в роли волков в форме пастухов. Официально они пастухи, которые направляют городское строительство на сочные пастбища красоты и удобства, а фактически они волки, терзающие город с его обитателями. И винить их в этом сложно. Просто так сложилось, что у них остались «жесткие» административные полномочия советского времени в «мягкой» рыночной экономике.

Получается так, что они могут повелевать любой многомиллионной стройкой, основываясь на таких субъективных критериях, как «красиво — некрасиво», «целесообразно — нецелесообразно», «вписывается в городской ансамбль — не вписывается» и т.п. А главное, что бы они ни сделали — всегда можно сослаться на лучшие мотивы: «Разрешить строительство… для удовлетворения потребностей горожан в…», «не разрешать строительство… во избежание ухудшения городского облика». Одним словом, не подкопаешься.

Результатом этого «неусыпного бдения» и «заботы» городских чиновников стала современная Махачкала, в которой рядом с невысокими домами возникают многоэтажки, лишая их былой приватности и спокойствия, в которой большинство многоэтажных новостроек не имеют дворов и игровых площадок, в которой стали нормой пробки из-за больших новостроек у дороги, возведенных без парковочных мест, и т.д. и т.п.

С похожими проблемами, только как бы из зазеркалья, сталкиваются и застройщики. Во многих случаях при планировании строительства у них нет уверенности, получится ли у них осуществить задуманное или нет, и эта уверенность не появится, пока не пойдешь с «поклоном» в администрацию города. Рискует разориться тот из застройщиков, кто захочет построить дом по всем цивилизованным нормам: с двором, игровой площадкой, парковкой для машин и прочим. Потому что на все это потребуется большой, а значит, дорогой земельный участок, в то время как шустрый конкурент с согласия администрации «отбабахает» многоэтажку на 4,5 сотках впритык с дорогой, в результате чего стоимость его квартир будет гораздо ниже.

Где нашли правильное решение

Очевидно, что проблемы махачкалинцев не эксклюзивны и что с ними ранее сталкивались и их решали в других городах. Удачным примером решения этой проблемы представляются США.

Жители Нью-Йорка в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных объектов и зон, которое приводило к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также проблемой минимизации процедур, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам, были введены зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное решение впоследствии было распространено на всю Америку. Имя ему — правила землепользования и застройки, в дальнейшем для краткости будем называть его ПЗЗ или публичный договор.

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте градостроительного зонирования, например: жилая малоэтажная, жилая среднеэтажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя — как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются при обязательных публичных слушаниях решением местных депутатов и публикуются в СМИ. Тем самым городское сообщество и городская власть как бы заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя (проливая свет), что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отпадает:  главное, чтобы он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство.

В результате всего вышеуказанного каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне или покупая там земельный участок. В итоге резко снижается влияние чиновников городской администрации на строительный процесс.

Почему у нас все плохо?

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия ПЗЗ в каждом населенном пункте.

Возникает вопрос: а как же Махачкала и есть ли эти ПЗЗ у нее? Спешу обрадовать: есть. Правила приняты в Махачкале еще в 2009 году решением городского собрания от 14.07.2009 №19-4а.

Тогда возникает другой вопрос: почему же тогда в нашем городе нет порядка? По мнению автора, главной проблемой является то, что правила приняты у нас для «галочки» и по факту о них никто не знает и не может знать, потому что они не были опубликованы, точнее не была опубликована самая главная часть правил — карта градостроительного зонирования.

Городская власть Махачкалы при издании ПЗЗ совершила «маневр» (допустимый только для маленьких сельских поселений, у которых нет своих печатных изданий, а не для столицы Республики Дагестан), указав, что с картой градостроительного зонирования можно ознакомиться в Собрании депутатов городского округа «Город Махачкала» или в Управлении архитектуры и градостроительства администрации Махачкалы. При этом она в нарушение п. 3 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ «забыла» разместить эту карту на своем официальном сайте.

Каких-либо логических объяснений, почему столица Республики Дагестан с самым большим бюджетом среди муниципальных образований в нашем регионе не смогла позволить себе опубликовать карту градостроительного зонирования (в то время как множество городов в России уже это сделали), нет. По мнению автора, обоснование одно: без этой карты ПЗЗ представляют собой для горожан бесполезную бумажку. Общество без нее находится в темноте, столь приятной для чиновников.

По этой причине, хотя наш город и поделен на зоны, никто кроме некоторых сотрудников администрации не сможет сказать, где эти зоны сейчас располагаются. Тем самым ПЗЗ Махачкалы равносильны договору между обществом и властью, о содержании которого знает только одна сторона — власть. Она же при желании может этот договор время от времени «переписывать» под свои нужды и нужды «поклонившихся» застройщиков. Одно можно сказать: грош цена такому договору.

Что нужно сделать?

Исходя из изложенного становится ясно, что становление Махачкалы (как, впрочем, и всех населенных пунктов республики) на цивилизованный путь развития невозможно без надлежащей разработки, принятия и опубликования ПЗЗ с реальными публичными слушаниями и реальной картой градостроительного зонирования.

Но если указанное произойдет, это буквально перечеркнет жизнь недобросовестных чиновников на «до» и «после». Автор этих строк из собственного опыта знает случай, когда один застройщик в центральной России легально возвел супермаркет, находясь в прямом противостоянии с руководителем муниципального района (защищавшим интересы собственника другого супермаркета), большую помощь в чем сыграли действующие там ПЗЗ. Кроме того, действующие ПЗЗ пробудят «дремлющую» ныне колоссальную силу общественного контроля и внимания. В результате этого главным контролером строительства в городе станут его хозяева — жители города, которые с легкостью и без дорогостоящих юристов смогут остановить любую незаконную стройку, потому как все станет очевидно.

В заключение хочется пожелать всем руководителям дагестанских городов осуществлять цивилизованное и законное регулирование строительства.

construction site

По ощущениям, строителям многоквартирных домов в Дагестане наступил конец.

Раньше большинство дагестанских строителей использовали ЖСК для продаж квартир в строящихся домах. Это был единственный способ обойти 214-й закон о долевом строительстве, который предъявлял:
• жесткие требования к застройщикам (наличие поручительства банка, наличие не менее 10% собственных средств от стоимости строящегося дома, отсутствие долгов и пр.),
• жесткие требования к руководству застройщиков (отсутствие судимости и пр.),
• требования о регистрации договора на каждую квартиру,
• и прочие утомительные требования, которые были под силу только крупным и «белым» компаниям.

Теперь с 1 июля привычное использование ЖСК запрещено законом. ЖСК конечно сохранятся, но только те, которые будут строить дома на муниципальной земле (в Махачкале она практически закончилась) либо те, кто уже начал строительство до 1 июля.

Таким образом, классическая дагестанская схема строительства, по которой частный собственник земли искал застройщика, передавал ему ее в аренду, а тот создавал ЖСК и привлекал деньги граждан на строительство теперь вне закона. Ее нарушителю сразу «светит» ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ.
В итоге, полагаем, что через некоторое время стоимость квартир увеличится, но и исчезнут маалинские стройки с их бедами для людей.

P.s.
Говорят, через несколько лет, квартиру в России можно будет купить только в достроенном доме.

Man wearing glasses with a grimace of displeasure

Представляем вашему вниманию статью еженедельника «Новое Дело», автором который стал руководитель нашей фирмы — Магомедов Арсен.

«Новое дело» открывает новую рубрику, в которой будет рассказываться о наиболее интересных судебных актах, принимаемых дагестанскими судами. В этом номере — о том, как суды решили снести жилой дом за то, что в нем осуществлялась коммерческая деятельность.

Судьи, рассмотревшие дело:

Биремова А.А., Абдуллаев М.К., Ашуров А.И.

Номер дела и дата судебного акта:

№33-4567 от 19.09.2017 г.

Юрист-докладчик и эксперт:

Арсен Магомедов, руководитель юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

Фабула дела

Администрация МО «город Махачкала» обратилась в Советский районный суд Махачкалы с исковыми требованиями к И.С. о сносе самовольной постройки — 3-этажного индивидуального жилого дома (ИЖС) с двумя боксами под автомойку на первом этаже. В обоснование своих требований администрация указала, что ИЖС ответчика используется в коммерческих целях.

Решением Советского районного суда в удовлетворении иска отказано по причине того, что дом ответчика возведен на основании разрешения на строительство и введен в эксплуатацию.

Верховный суд Дагестана решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил. Как установил Верхсуд республики (на основе фотографий, акта выездной проверки и др.), дом ответчика используется для коммерческих целей (автомойка, чайхана) и его конструкция не соответствует согласованному с администрацией проекту (два гаража вместо одного). Все это, по мнению Верховного суда, является доказательством того, что ответчик вместо ИЖС возвел коммерческий объект без наличия разрешения на строительство, что является основанием для признания его самовольной постройкой и сноса.

Оценка судебного акта

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

—  созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

— созданное без получения на это необходимых разрешений или;

— созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из судебных решений, вышеуказанных обстоятельств в отношении ИЖС ответчика в деле нет. Строительная экспертиза по делу не назначалась. Выявленное судом несоответствие ИЖС согласованному с администрацией проекту не является нарушением законодательства, так как в силу пункта 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ несоответствие параметров построенного ИЖС проектной документации не может является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод ИЖС в эксплуатацию. Таким образом, построенный дом может вполне законно отличаться от проекта, тем более что по законодательству для строительства ИЖС проект, в принципе, не требуется (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Довод суда о том, что ИЖС ответчика используется в коммерческих целях, не может являться основанием для его сноса. Для подобных нарушений законодательством предусмотрены иные способы воздействия на нарушителей, такие как запрет деятельности по эксплуатации объекта (ст. 1065 ГК РФ), привлечение к административной ответственности (ст. 6.4. КоАП РФ) и прочее.

Как представляется, суд допустил грубую ошибку, подменив понятие «здание, используемое не по назначению» на «здание, построенное в нарушение закона». Таким образом, суд повелел снести индивидуальный жилой дом только по причине того, что в нем осуществляется коммерческая деятельность.

Такую размашистость и строгость в вопросах сноса жилых домов дагестанское общество уже привыкло видеть у силовых органов, которые в процессе КТО (иногда оправданно, иногда нет) уничтожают дома, где засели боевики. Но полагаю, что от суда народ ждет в первую очередь законности и правосудия.

Цели рубрики: публичная и экспертная оценка актов, принимаемых дагестанскими судами; информирование общества о решениях судов, влияющих на его жизнь; создание мотивов для добросовестного выполнения дагестанскими судьями их долга.

Критерии судебных актов, выбираемых для рассмотрения в рубрике:

— высокий уровень нарушений закона, допущенных судом, при принятии акта;

— большая значимость решенного судом дела для общества;

— эталонность (образцовость) судебного акта, выгодно отличающая его от обычной судебной практики Дагестана.

Правила рубрики: в подготовке рубрики участвуют юристы (докладчики и эксперты); фабула дела и содержание судебного акта излагается докладчиком, а его анализ и оценка производится экспертом; для объективности эксперту не предоставляется информация об именах сторон и судей, вынесших решение, исключение составляют случаи, когда эксперт одновременно является докладчиком.

 

ural_486_020-2_jpg_805x403_q70

 

При строительстве не обойтись без присоединения строящегося объекта к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (канализации). Подробности этой процедуры мы опишем в настоящей статье.

Чем регулируется процесс присоединения?

Для начала обозначим основные нормативные акты, которые регулируют процесс присоединения:

  1. Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (статья 18),
  2. Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (раздел IV),
  3. Постановление Правительства РФ от 13.05.2013 N 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» (раздел Х).

Процедура присоединения

 

Подключение строящегося объекта к сетям водоснабжения и водоотведения происходит по заявлению застройщика.

Сетевая организация, к которой следует обращаться заявителю, определяется в соответствии со схемой водоснабжения и водоотведения населенного пункта (в которой прописаны зоны ответственности той или иной сетевой организации). Как правило, сетевые организации это небольшие, местные компании (например, ОАО «МАХАЧКАЛАВОДОКАНАЛ» в Махачкале).

Заявитель, который не знает куда ему обратиться с заявкой может получить эту информацию в органе местного самоуправления, который обязан в течение 5 рабочих дней предоставить ее.

Заявку о подключении нужно направить в сетевую организацию в 2 экземплярах письмом с описью вложения либо нарочно. В заявке должны быть указаны:

  1. полное и сокращенное наименования заявителя (для физических лиц — фамилия, имя, отчество);
  2. местонахождение и почтовый адрес;
  3. наименование подключаемого объекта и кадастровый номер земельного участка, на котором располагается подключаемый объект;
  4. данные об общей подключаемой.

К заявке нужно приложить:

  1. копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего заявление;
  2. нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
  3. ситуационный план расположения объекта с привязкой к территории населенного пункта;
  4. топографическая карта участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованная с эксплуатирующими организациями;
  5. информация о сроках строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию строящегося (реконструируемого) объекта;
  6. баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта в период использования максимальной величины мощности (нагрузки) с указанием целей использования холодной воды и распределением объемов подключаемой нагрузки по целям использования, в том числе на пожаротушение, периодические нужды, заполнение и опорожнение бассейнов, прием поверхностных сточных вод, а также с распределением общего объема сточных вод по канализационным выпускам (в процентах);
  7. сведения о составе и свойствах сточных вод, намеченных к отведению в централизованную систему водоотведения;
  8. сведения о назначении объекта, высоте и об этажности зданий, строений, сооружений.

В случае если заявитель ранее предоставлял сетевой компании такие документы при получении технических условий подключения и сведения, содержащиеся в этих документах, не изменились, повторное предоставление документов не требуется.

 

В случае предоставления сведений и документов, в полном объеме и наличии технической возможности подключения сетевая компания в течение 20 рабочих дней направляет заявителю подписанный договор о подключении с приложением условий подключения и расчета платы за подключение.

Срок подключения строящегося объекта (подведения сетей к участку заявителя) не может превышать 18 месяцев с даты заключения договора о подключении.

 

Основание для отказа в присоединении

Действующее законодательство не позволяет сетевой организации отказать заявителю в осуществлении подключения к системе водоснабжения и водоотведения при наличии технической возможности подключения.

И даже если отсутствует техническая возможность подключения оно может быть осуществлено по индивидуальному проекту (дорогостоящий способ). Стоимость такого подключения определяется Республиканской службой по тарифам Республики Дагестан в течение 30 дней после обращения сетевой компании.

При необоснованном отказе или уклонении от заключения договора на подключение, заявитель может подать жалобу в антимонопольную службу на сетевую организацию.

Плата за присоединение

Плату за подключение (технологическое присоединение) к системам водоснабжения и/или водоотведения устанавливает Республиканская служба по тарифам Республики Дагестан:

  1. абстрактно (в отношении всех потребителей) в виде ставки платы, которая привязан к величине подключаемой нагрузки (куб. м. воды в секунду) и расстоянию от точки подключения:
  2. конкретно (в отношении отдельного заявителя) в виде платы при подключении по индивидуальному проекту.

Внесение заявителем платы за подключение осуществляется в следующем порядке:

  1. 35 процентов платы в течение 15 дней с даты заключения договора о подключении;
  2. 50 процентов платы в течение 90 дней с даты заключения договора о подключении, но не позднее даты фактического подключения;
  3. оставшаяся доля платы в течение 15 дней с даты подписания сторонами акта о присоединении.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем об архитектурно-строительном проектировании при строительстве. Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

The doctor in the course of work

Как получить бесплатные лекарства, если в них отказывают.

 

В одном из прошлых статьей журнала мы разъясняли вопрос о том, кому полагаются бесплатные лекарства. Сегодня будут раскрыты вопросы о том, как получить лекарства если их не выдают. Также сегодня будет разъяснен порядок возмещения расходов на покупку лекарств, ибо в некоторых случаях, у больного нет возможности ожидать результата жалоб и лекарства покупаются сразу.

Этап 1. Получение рецепта

 

Как мы рассказывали в прошлой статье для получения лекарства необходимо сначала обратиться к лечащему врачу за получением рецепта, который выписывается на бланке строгой отчетности. Без рецепта ни одна аптека Минздрава РД не обязана выдавать вам бесплатные лекарства. И поэтому ни жаловаться на отказ в выдаче лекарства, ни покупать лекарства самостоятельно, чтобы потом потребовать возмещения расходов, нельзя без обращения в поликлинику за выдачей рецепта.

Хоть законодательство и не регулирует порядок обращения за рецептом, в поликлинику желательно обращаться с письменным заявлением об этом. Обязательно нужно зафиксировать факт этого обращения путем проставления на втором экземпляре (который остается у больного) отметки сотрудника поликлиники (обычно это секретарь главврача) о дате получения, ФИО, должности и подписи лица, получившего заявление.

Как показывает практика, в Дагестане лечебные учреждения не имеют самостоятельности в вопросе выдачи рецепта. Из-за введенной электронной системы выдачи последних поликлиника не сможет выдать электронный рецепт, если в специальной программе не будет информации о наличии лекарства в аптечной сети Минздрава РД. А рецепт в бумажной форме врачи обычно отказываются выдавать, боясь санкций руководства. Таким образом, можно сделать вывод, что Минздрав РД в борьбе за свою репутацию перекладывает весь «груз» ответственности за необеспечение населения бесплатными лекарствами на подведомственные ему лечебные учреждения.

Необходимо также отметить, что действующее законодательство не устанавливает монополию государственных лечебных учреждений на выдачу рецептов на бесплатные лекарства. Их также может выдать и частная медицинская организация, в том числе индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной медицинской практикой, главное, чтобы они были включены в реестр медицинских организаций, осуществляющих деятельность в сфере обязательного медицинского страхования.

Этап 2. Получение лекарства

В случае успешного получения рецепта, необходимого обратиться в аптечные учреждения, подведомственные Минздраву РД, за лекарством. Также, как и в случае с рецептом, нужно зафиксировать факт этого обращения. В связи с тем, что законодательство также не регулирует порядок такого обращения, наиболее оптимальным будет фиксировать это обращение средствами аудио и видео фиксации (например, на смартфон).

Все вышеуказанное крайне необходимо, так как в случае судебного и прочего разбирательства юристы Минздрава РД и поликлиники в первую очередь будут утверждать, что больной не обращался за получением рецепта и лекарства.

Этап 3. Подача жалоб или обращение в суд с иском

При отказе в выдаче рецепта и/или бесплатного лекарства можно действовать двумя путями: обращаться с жалобами в административные органы (прокуратуру, Росздравнадзор, ФОМС и т.п.) или обратится с иском в суд.

Первый путь самый легкий, но не самый эффективный, второй сложный, но более действенный, однако он скорее всего потребует привлечение профессионального юриста. Лучше всего использовать оба указанных способа.

Требования, с которыми можно обратиться в суд указаны в таблице №1

Таблица №1

Требование Ответчик (ки) Суд Условия
1 Об обязании обеспечить бесплатным лекарственным препаратом

 

Министерство здравоохранения Республики Дагестан

 

Министерство финансов Республики Дагестан

 

Правительство Республики Дагестан

Советский районный суд г. Махачкалы

 

1. есть рецепт.

2. не предоставляют бесплатные лекарства

2 О возмещении расходов на приобретение лекарственного препарата Министерство здравоохранения Республики Дагестан

 

Советский районный суд г. Махачкалы

 

или если сумма требований меньше 50 000 рублей в

 

Судебный участок №14 Советского района г. Махачкалы

1. есть рецепт.

2. не предоставляют бесплатные лекарства.

3. лекарство приобретено самостоятельно больным или его родителем (если больной несовершеннолетний).

3 О возмещении расходов на приобретение лекарственного препарата и обязании выдавать рецепт Лечебное учреждение, к которому прикреплен больной Суд по месту нахождения лечебного учреждения 1. не выдают рецепт.

2.  лекарство приобретено самостоятельно больным или его родителем (если больной несовершеннолетний.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

 

Nepeta cataria, commonly known as catnip, catswort, or catmint

Кто имеет право на бесплатные лекарства и как их получить в Дагестане, эти вопросы будут рассмотрены в настоящей статье.

 

Сложная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что все больше людей зависят от государственной поддержки в вопросах охраны здоровья, в том числе в вопросе получения бесплатных лекарств. Для помощи дагестанцам, в этой статье будут даны разъяснения о категориях граждан, которые имеют право на бесплатные лекарства, и процедурах их получения.

 

Определимся в понятиях

 

Для того, чтобы понять, кому положены бесплатные лекарства необходимо сначала разобраться с некоторыми терминами законодательства о здравоохранении. Значение этих терминов будет дано в таблице №1.

 

Таблица №1

Формы оказания медицинской помощи
1 Экстренная – медицинская помощь в случаях, представляющих угрозу жизни пациента.
2 Неотложная – медицинская помощь в случаях, не представляющих угрозу жизни пациента, но не допускающих отсрочку ее оказания на определенное время.
3 Плановая — медицинская помощь, отсрочка оказания которой на определенное время не повлечет за собой ухудшение состояния пациента, угрозу его жизни и здоровью.
Условия оказания медицинской помощи
1 Вне медицинской организации —  скорая медицинская помощь по месту вызова бригады скорой, а также в транспортном средстве при медицинской эвакуации.
2 Амбулаторно – медицинская помощь в поликлинике и на дому.
3 Дневной стационар – медицинская помощь в больницах в дневное время (больница без ночевки).
4 Стационар – медицинская помощь, оказываемая круглосуточно (больница с ночевкой).
Виды медицинской помощи
1 Первичная медико-санитарная помощь (первичная) – самая массовая медицинская помощь, которая оказывается в амбулаторных условиях и в условиях дневного стационара фельдшерами, врачами-терапевтами и специалистами.
2 Специализированная – медицинская помощь, которая оказывается в стационарных условиях и в условиях дневного стационара врачами-специалистами.
3 Скорая – медицинская помощь оказывается в экстренной или неотложной форме вне медицинской организации, а также в амбулаторных и стационарных условиях.
4 Паллиативная — медицинская помощь, направленная на избавление от боли и облегчение других тяжелых проявлений заболевания для неизлечимо больных граждан.

 

Кому положены бесплатные лекарства?

Действующее законодательство предусматривает большой перечень лиц, которые имеют право на бесплатные лекарства. В таблице №2 указана часть этих лиц наиболее актуальная для Дагестана.

 

Таблица №2

Категория получателей Виды лекарств

 

Правовое основание для бесплатного получения лекарств
1. Дети первых трех лет жизни.

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. Перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30.07.1994 N 890;

 

пп. 3 п. 34 Порядка, утвержденного Приказом Минздрава России от 20.12.2012 N 1175н.

2. Инвалиды, Дети-инвалиды, Инвалиды войны и другие граждане, имеющие право на государственную социальную помощь в виде набора социальных услуг по Федеральному закону от 17.07.1999 N 178-ФЗ «О государственной социальной помощи». Все лекарства в соответствии со стандартами медицинской помощи, утверждаемыми Минздравом России (далее – Стандарты).

 

ст. ст. 6.1, 6.2 Федерального закона от 17.07.1999 N 178-ФЗ «О государственной социальной помощи».
3. Дети в возрасте до шести лет из многодетных семей. Все лекарства в соответствии со Стандартами. пп. «б» п. 1 Указа Президента РФ от 05.05.1992 N 431.
4. Граждане при оказании им:

·         первичной медицинской помощи в дневном стационаре и в неотложной форме;

·         специализированной медицинской помощи;

·         скорой медицинской помощи;

·         паллиативной медицинской помощи в стационарных условиях.

Лекарства, включенные в перечень жизненно необходимых и важнейших лекарств для медицинского применения.

 

ч. 2 ст. 80 Закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ; Распоряжение Правительства РФ от 28.12.2016 N 2885-р.
5. Лица, находящиеся под диспансерным наблюдением в связи с туберкулезом, и больные туберкулезом Лекарства для лечения туберкулеза в амбулаторных условиях п. 4 ст. 14 Закона от 18.06.2001 N 77-ФЗ.
6. Граждане, страдающие заболеваниями, включенными в перечень жизнеугрожающих и хронических прогрессирующих редких (орфанных) заболеваний, приводящих к сокращению продолжительности жизни гражданина или инвалидности

 

Лекарства для лечения заболеваний включенных в перечень жизнеугрожающих и хронических прогрессирующих редких (орфанных) заболеваний ч. 9 ст. 83 Закона N 323-ФЗ.
7. Граждане при амбулаторном лечении в соответствии с установленными Перечнями, утвержденными Постановлением Правительства РФ. Все лекарства в соответствии со Стандартами. Перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30.07.1994 N 890;

 

пп. 3 п. 34 Порядка, утв. Приказом Минздрава России от 20.12.2012 N 1175н.

8. Граждане, страдающие злокачественными новообразованиями лимфоидной, кроветворной и родственных им тканей, гемофилией, муковисцидозом, гипофизарным нанизмом, болезнью Гоше, рассеянным склерозом, а также граждане после трансплантации органов (тканей).

 

Лекарства в соответствии с перечнем централизованно закупаемых за счет средств федерального бюджета лекарственных препаратов, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

 

 

пп. 2 п. 34 Порядка, утв. Приказом Минздрава России от 20.12.2012 N 1175н;

 

ч. 9.2 ст. 83 Закона N 323-ФЗ;

 

Приложение N 3к распоряжению Правительства РФ от 26 декабря 2015 г. N 2724-р.

9. ВИЧ-инфицированные, а также граждане, нуждающиеся в проведении профилактического лечения ВИЧ-инфекции в амбулаторных условиях в медицинских организациях подведомственных органам исполнительной власти России и субъектов России.

 

 

 

 

Лекарства для лечения ВИЧ-инфекции. п. 1 ст. 4 Закона от 30.03.1995 N 38-ФЗ.

 

10. Сотрудники органов внутренних дел РФ (в том числе полиции).

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. ч. 2 ст. 45, ч. 2 ст. 56 Закона от 07.02.2011 N 3-ФЗ.

 

11. Военнослужащие и граждане, призванные на военные сборы.

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. п. 2 ст. 16 Закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ.
12. Лица, имеющие специальные звания и проходящие службу в учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы, федеральной противопожарной службе Государственной противопожарной службы и таможенных органах РФ. Все лекарства в соответствии со Стандартами. ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 10 Закона от 30.12.2012 N 283-ФЗ.
13. Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы.

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. Перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30.07.1994 N 890.

 

14. Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы (граждане РФ).

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. ч. 2 ст. 2 Закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ.
15. Граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие чернобыльской катастрофы.

 

Все лекарства в соответствии со Стандартами. Перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30.07.1994 N 890.

 

Какие лекарства получают бесплатно?

По общему правилу, назначение и выписывание бесплатных лекарств производится согласно стандартам медицинской помощи (стандарты медицинской помощи — это правила, которые устанавливаются государством для лечения каждой болезни и содержат перечень лекарств для лечения этих болезней).

 

В исключительных случаях (индивидуальная непереносимость, по жизненным показаниям) по решению врачебной комиссии медицинской организации может осуществляться назначение и выписывание лекарственных препаратов, не входящих в стандарты медицинской помощи.

 

Как получить бесплатные лекарства?

 

Процедура получения бесплатных лекарств зависит от того, в каких формах оказывается медицинская помощь больному (в амбулаторной или остальных). В случаях, когда помощь оказывается в стационаре, то по сути, какой-либо процедуры для граждан нет, так как лекарства назначает и предоставляет одно лицо – лечащий врач.

 

Порядок действий для получения бесплатных лекарств в случаях, когда медицинская помощь оказывается амбулаторно указан в таблице №3.

 

Таблица №3

Действие Результат Правовое регулирование этапа
1 Обращение к лечащему врачу за назначением и выписыванием лекарства Рецепт, оформленный на рецептурных бланках, формы которых утверждены Минздравсоцразвития России.

 

Приказ Минздрава России от 20.12.2012 N 1175н

«Об утверждении порядка назначения и выписывания лекарственных препаратов, а также форм рецептурных бланков на лекарственные препараты, порядка оформления указанных бланков, их учета и хранения»

 

2 Обращение за получением лекарства в аптечные учреждения, подведомственные Министерству здравоохранения Республики Дагестан Лекарство согласно рецепта. Приказ Минздравсоцразвития России от 14.12.2005 N 785

«О Порядке отпуска лекарственных средств»

 

 

Что делать, если бесплатные лекарства не назначают или не выписывают?

 

Если лицу, имеющему право на бесплатные лекарства, отказывают в этом, то на указанный отказ может быть подана жалоба в различные контролирующие организации, такие как: прокуратура, Росздравнадзор, ФОМС, Министерство здравоохранения Республики Дагестан и другие. Кроме того, можно обратиться в суд. Как это сделать и реально получить бесплатные лекарства либо денежную компенсацию за них мы расскажем в следующем номере.

xwcqazwvsxadca7dzliq_ship_mast

Вы попали на страницу подачи жалоб в прокуратуру против засыпки Каспийского городского  пляжа, специально созданную Юридической фирмой «Магомедов и партнеры» для каспийчан.

Чтобы подать соответствующую жалобу вам необходимо кликнуть на этот текст после чего вы попадете на специальную страницу, где вам будет достаточно указать лишь свое имя, фамилию и электронный адрес.

Сам текст жалобы вы может взять (скопировать для вставки на сайт прокуратуры) ниже:

 

Жалоба

на незаконные землеустроительные работы на городском пляже г. Каспийска

 

Заявитель узнал, что на территории городского пляжа г. Каспийска (у земельного участка с кадастровым номером 05:48:000085:414) начаты землеустроительные работы по засыпке пляжа, устройству автомобильных дорог, созданию искусственного земельного участка. В последующем на указанной территории планируется строительство пирсов для яхт-клуба.

Cчитаю, что проведение вышеуказанных работ незаконно и нарушает мои права на благоприятную окружающую среду и беспрепятственный доступ к объекту общего пользования по следующим обстоятельствам:

  1. Строительство ограничивает доступ граждан на территорию пляжа.

 

В соответствии с п. 12 ст. 85 и п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 6 Водного кодекса РФ море, набережные, береговые полосы и пляжи — являются территориями общего пользования и не подлежат приватизации.

Согласно п. 1 ст. 262 Гражданского кодекса РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. В силу частей 2 и 6 ст. 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и их береговой полосе, а также бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд.

Ведение землеустроительных работ и их результат фактически лишит граждан возможности находиться на территории пляжа и использовать его.

  1. Создание искусственного земельного участка производится без необходимого проекта.

Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об ИЗУ») инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте.

  1. Создание искусственного земельного участка производится без необходимых согласований.

В соответствии с ч. 5. ст. 4 ФЗ «Об ИЗУ» проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте подлежит согласованию:

  1. федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими государственный надзор в области использования и охраны водных объектов, федеральный государственный контроль (надзор) в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов, государственный надзор в области внутреннего водного транспорта, а также с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере морского и речного транспорта;
  2. органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется создание искусственного земельного участка;
  3. органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых планируется создание искусственного земельного участка.

 

  1. Создание искусственного земельного участка производится без разрешения на его создание.

Разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части выдается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (ч. 2. ст. 5 ФЗ «Об ИЗУ»).

  1. Создание искусственного земельного участка (изменение границ пляжа – территории общего пользования) производится без принятия документов по планировке территории и их рассмотрения на публичных слушаниях.

В соответствии с ч. 9. ст. 5 ФЗ «Об ИЗУ» разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части является основанием для принятия уполномоченным органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории в планируемых границах искусственно созданного земельного участка в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

 

Согласно ст. 42 и аб. 2 п. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ установление и изменение границ территорий общего пользования осуществляются путем подготовки документации по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории).

В силу п. 5.1. ст. 46 Градостроительного кодекса РФ проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается органами местного самоуправления поселения, городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

  1. Создание искусственного земельного участка производится без проведения открытого аукциона на право заключить договор о его создании и без его заключения.

В соответствии с ч. 9. ст. 5 ФЗ «Об ИЗУ» разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части является основанием для проведения открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка в случае его создания за счет средств физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, или юридических лиц, а также на право выполнения работ, необходимых для создания искусственного земельного участка.

Вышеуказанный договор заключается с победителем открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка (ч. 3 ст. 7 ФЗ «Об ИЗУ»).

  1. Создание искусственного земельного участка производится без выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации и проведения ее государственной экспертизы.

В силу ст. 6 и ст. 10 ФЗ «Об ИЗУ» перед созданием искусственного земельного участка, необходимо выполнить инженерные изысканий, подготовить проектную документации и провести ее государственную экспертизу.

  1. Создание искусственного земельного участка производится без разрешения на проведение работ по его созданию.

 

Согласно ст. 11 ФЗ «Об ИЗУ» для проведения работ по созданию искусственного земельного участка требуется получение разрешения на проведение работ по его созданию у органа местного самоуправления городского округа.

  1. Проведение работ по строительству пирса производится без решения о предоставлении водного объекта в пользование и разрешения на строительства.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 11 Водного кодекса Российской Федерации строительство причала (пирса) производится только на основании решения компетентного органа о предоставлении водного объекта в пользование.

Причал (пирс) в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации является недвижимым имуществом, поскольку он прочно связан с землей (в том числе с дном водного объекта) и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Согласно статьям 2, 4 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любая градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при этом строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

  1. Орган местного самоуправления не раскрыл информацию о предстоящих работах по созданию искусственного земельного участка и ограничению водопользования.

В силу ч. 7 ст. 4 ФЗ «Об ИЗУ» органы местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых планируется создание искусственного земельного участка, в течение трех рабочих дней со дня поступления соответствующего проекта размещают на официальном сайте такого муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» указанный проект и обязательные приложения к нему.

В соответствии с п. 5 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации информация об ограничении водопользования на водных объектах общего пользования предоставляется гражданам органами местного самоуправления через средства массовой информации и посредством специальных информационных знаков, устанавливаемых вдоль берегов водных объектов.

На основании вышеизложенного прошу провести проверку и принять все необходимые меры в целях устранения нарушений закона по изложенному поводу.

ural_486_020-2_jpg_805x403_q70

В некоторых случаях при строительстве не обойтись без присоединения строящегося объекта к тепловым сетям. Подробности этой процедуры мы опишем в настоящей статье.

Чем регулируется процесс присоединения?

Для начала обозначим основные нормативные акты, которые регулируют процесс присоединения:

  1. Статья 14 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении».
  2. Постановление Правительства РФ от 16.04.2012 N 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
  3. Постановление Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075 «О ценообразовании в сфере теплоснабжения».

Этапы присоединения

 

Подключение строящегося объекта к тепловым сетям теплоснабжающей организации или теплосетевой организации (далее все вместе – сетевые организации) происходит по этапам, изложенным в таблице 1.

Таблица 1. Этапы присоединения к системе теплоснабжения.

Наименование этапа
1 Заключение договора о подключении, в том числе подача заявителем заявки на подключение к системе теплоснабжения и выдача условий подключения, являющихся неотъемлемой частью указанного договора.
2 Исполнение сторонами условий договора о подключении, в том числе подключение объекта к системе теплоснабжения и подписание сторонами акта о подключении объекта и акта разграничения балансовой принадлежности.

 

Куда и как подавать заявку на заключение договора о подключении?

Сетевая организация, к которой следует обращаться заявителю, определяется в соответствии со схемой теплоснабжения населенного пункта (в которой прописаны зоны ответственности той или иной сетевой организации). Как правило, сетевые организации это небольшие, местные компании (например, ООО «Каспий Тепло Сервис» в Каспийске и МУП «Тепловые сети» в Избербаше).

Заявитель, который не знает куда ему обратиться с заявкой может получить эту информацию в органе местного самоуправления, который обязан в течение 2 рабочих дней предоставить ее.

Заявку о подключении нужно направить в сетевую организацию в 2 экземплярах письмом с описью вложения либо нарочно. В заявке частного лица, должны быть указаны:

  1. реквизиты заявителя (паспортные данные, почтовый адрес и иные способы обмена информацией — телефоны, факс, адрес электронной почты);
  2. местонахождение подключаемого объекта;
  3. технические параметры подключаемого объекта:
  4. правовые основания пользования заявителем подключаемым объектом и земельным участком, на котором он строится;
  5. номер и дата выдачи технических условий (если они выдавались ранее);
  6. планируемые сроки ввода в эксплуатацию подключаемого объекта;
  7. информация о границах земельного участка, на котором планируется осуществить строительство подключаемого объекта;
  8. информация о виде разрешенного использования земельного участка;
  9. информация о предельных параметрах разрешенного строительства подключаемого объекта.

К заявке нужно приложить:

  1. копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагает (или будет располагаться) принадлежащий заявителю объект капитального строительства (зеленка, постановление на землю, садоводческая книжка и т.п.);
  2. копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом право на объект капитального строительства, в случае если завершено строительство указанного объекта (зеленка, договор купли-продажи и т.п.);
  3. ситуационный план расположения подключаемого объекта с привязкой к территории населенного пункта или элементам территориального деления в схеме теплоснабжения;
  4. топографическая карта земельного участка в масштабе 1:500 (для квартальной застройки 1:2000) с указанием всех наземных и подземных коммуникаций и сооружений (не прилагается в случае, если заявителем является физическое лицо, осуществляющее создание (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства);
  5. для юридических лиц — нотариально заверенные копии учредительных документов.

Сетевая организация не вправе требовать от заявителя представления дополнительных сведений и документов.

В течение 30 дней со дня получения заявки о подключении сетевая организация обязана направить заявителю подписанный со своей стороны проект договора о подключении в 2-х экземплярах (один из которых должен быть подписан заявителем и возвращен в течение 30 дней). Вместе с проектом договора сетевая организация также направляет условия (технические) подключения.

Срок подключения строящегося объекта (подведения тепловых сетей к участку заявителя) не может превышать 18 месяцев с даты заключения договора о подключении.

 

Основание для отказа в присоединении

Действующее законодательство позволяет сетевой организации отказать заявителю в осуществлении подключения к системе теплоснабжения только при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. отсутствия у нее технической возможности (отсутствие резерва пропускной способности тепловых сетей или резерва тепловой мощности источников тепловой энергии);
  2. отсутствие в инвестиционной программе сетевой организации мероприятий, позволяющих обеспечить техническую возможность подключения объекта к системе теплоснабжения;
  3. отсутствие возможности внесения изменений в инвестиционную программу на устранение вышеуказанного ограничения (такое происходит, если администрация муниципального образования отказывается изменить схему теплоснабжения населенного пункта ради подключения заявителя).

При наличии одного из последних двух условий подключение к тепловым сетям происходит в индивидуальном порядке.

При необоснованном отказе или уклонении от заключения договора на подключение, заявитель может подать жалобу в антимонопольную службу на сетевую организацию.

Плата за присоединение

Плату за подключение (технологическое присоединение) к системе теплоснабжения устанавливает Республиканская служба по тарифам Республики Дагестан:

  1. абстрактно (в отношении всех потребителей) в виде ставки платы в расчете на единицу мощности подключаемой тепловой нагрузки, либо
  2. конкретно (в отношении отдельного заявителя) в виде платы при подключении в индивидуальном порядке.

Случаи, в которых применяется тот или иной метод указаны в таблице 2.

Таблица 2. Стоимость подключения к системе теплоснабжения

Вид объекта Есть техническая возможность присоединения Нет технической возможностиприсоединения
Тепловая нагрузка не превышает 0,1 Гкал/ч 550 руб. Рассчитывается индивидуально
Для остальных объектов Стандартизированная ставка Рассчитывается индивидуально

Внесение заявителем платы за подключение осуществляется в следующем порядке:

  1. не более 15 процентов платы в течение 15 дней с даты заключения договора о подключении;
  2. не более 50 процентов платы в течение 90 дней с даты заключения договора о подключении, но не позднее даты фактического подключения;
  3. оставшаяся доля платы в течение 15 дней с даты подписания сторонами акта о подключении.

В следующих статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о подключении к сетям водоснабжения и водоотведения. Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

г. Махачкала, ул. Батырая 11, офис 320, телефон 55-51-70, 

INSTAGRAM: magomedov_i_partnery

Сайт: www.mag-law.ru

 

neosnovatel_noe_obogawenie_po_dogovoru_arendy

Прослышав о низких расходах на отопление и горячую воду в квартирах с индивидуальным газовым котлом многие дагестанцы хотя бы раз, но задумывались о том, чтобы установить в своих квартирах подобные котлы. Однако многих смущает последствия такого шага. Если с установкой газового котла и горизонтальной разводкой сетей все более-менее понятно, то как отказаться от оплаты за централизованное отопление и горячую воду, тем более, если стояки отопления проходят в каждой комнате (так называемая вертикальная разводка). Правы ли те, кто перешел на индивидуальный газовый котел или те, кто сохранил все как есть? Давайте разберемся в этом.

Как оказывается, действующее законодательство не поощряет такой переход (по крайне мере, в отношении отопления). Так в п. 15 ст. 14 Федерального закона «О теплоснабжении» указано, что запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения.

Если перевести указанную норму права на общедоступный язык получается, что для перехода на индивидуальное отопление нужно выполнить следующие условия.

Во-первых, соблюсти требования к котлу, установленные в п. 44 Постановления Правительства РФ от 16.04.2012 N 307, а именно:
•    наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания;
•    наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления;
•    температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия;
•    давление теплоносителя — до 1 МПа.

Во-вторых, получить разрешение на переустройство жилого помещения в администрации муниципального образования (установка газового котла и прокладка сетей по квартире считается переустройством).

В-третьих, схема теплоснабжения населенного пункта, в котором расположен многоквартирный дом, должна предусматривать индивидуальное теплоснабжение квартир в этом доме.

Однако даже выполнение вышеуказанного не позволит достичь главного – снизить плату за отопление. Препятствием этому является п. 40 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Согласно этому пункту потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды. Это означает, что даже если собственник квартиры не пользуется центральным отоплением для своей квартиры, он все равно должен оплачивать отопление общего имущества в многоквартирном доме (подъезд, чердак и т.п.). А оплатить последнее отдельно без оплаты за отопление квартиры невозможно. Таким изворотливым способом Правительство РФ препятствует переходу на индивидуальное отопление в многоквартирных домах, которые подключены к централизованному отоплению. Соответственно суды при спорах о взыскании задолженности за якобы произведенное отопление квартир с индивидуальным котлом встают на сторону поставщиков тепла.

В итоге мы имеем ситуацию, по которой переход на индивидуальный котел в многоквартирном доме, который подключен к централизованному отоплению, позволяет сэкономить только на оплате за горячую воду и не позволяет сэкономить на отоплении.

Однако наша страна была бы не нашей страной, если бы в ней не было исключений, таких, например, как в судебном деле, по которому Верховный суд РФ (Определение от 30.08.2016 г. по делу №71-КГ16-12). отменил решения нижестоящих судов, взыскавших с собственника подвального помещения, отапливаемого электричеством, но по которому проходили изолированные горячие трубопроводы, задолженность за потребленную тепловую энергию.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».
г. Махачкала, ул. Батырая 11, офис 320, телефон 55-51-70

Lonely sad man in his place

Многие дагестанские предприниматели сталкиваются с необходимостью погашения долгов перед Пенсионным фондом при прекращении своей деятельности (это от них требуют сотрудники налоговой инспекции). Сложность возникает, если сумма долга велика, а денег на его погашение не хватает. Остроты добавляет то, что сумма долга растет ежедневно пока предприниматель числится в налоговой. Таким образом, ИП оказывается стиснут меж двух огней, с одно стороны – он не может прекратить свою деятельность в качестве ИП, не погасив долги, с другой стороны – каждый день промедления увеличивает сумму долга. Давайте разберемся, как выйти ИП из такой ситуации.

Выход из этой ситуации прост. В действительности, наше законодательство не требует погашения долгов перед кем-либо при закрытии ИП, в т.ч. и перед Пенсионным фондом. Единственно, что от ИП могут потребовать при прекращении его деятельности — это сдать всю отчетность в Пенсионный фонд и то при условии, что у него были официально оформленные работники. Все остальные требования можно игнорировать. А если у предпринимателя в налоговой не принимают документы на закрытие ИП без справки о погашения долгов, то можно обойти эту проблему, сдав документы через МФЦ или отправив их по почте или через Интернет.

Необходимо отметить, что прекращение деятельности ИП не означает отмены его долгов. Долги остаются и их могут взыскать в дальнейшем через суд.

Юридическая фирма «Магомедов и партнеры». г. Махачкала, ул. Батырая 11, оф. 320.
Телефон: 8 (988) 2727273, 55-51-70.

Fire

Присоединение частного дома к газовой сети является одной из самых сложных и коррупционных процедур, с которой сталкивается застройщик в Дагестане. Однако если хорошо знать правила присоединения и готовится к этому заранее, то можно ощутимо сэкономить, ибо ваше знание правил может грозить многомиллионным штрафом сетевой компании, а с такими людьми обычно не шутят.

Чем регулируется процесс присоединения?

Для начала обозначим основные нормативные акты, которые регулируют процесс присоединения:

  1. Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 N 1314.
  2. Основные положения формирования и государственного регулирования цен на газ, тарифов на услуги по его транспортировке и платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям на территории Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29.12.2000 N 1021.

Этапы присоединения

 

Этапы присоединения зависят от планируемого объема расхода газа. В данной статье мы будет описывать подключение объектов, максимальный расход газа которых не превышает 300 куб. метров в час (упрощенный порядок). При указанном объеме газа получение технических условий (ТУ) может быть совмещено с заключением договора на подключение к сети газораспределения. Все этапы присоединения изложены в таблице 1.

Таблица 1. Этапы присоединения к сети газораспределения

Наименование этапа
1 Направление заявки в сетевую организацию для заключения договора о подключении к сети газораспределения.
2 Заключение договора о подключении к сети газораспределения.
3 Выполнение мероприятий по подключению, предусмотренных ТУ и договором о подключении (проектирование и подвод газовой трубы к участку заявителя, оплата работ и т.п.).
4 Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объект капитального строительства заявителя (если подключается вновь построенный дом).
5 Составление:

·        акта о подключении (технологическом присоединении),

·        акта разграничения имущественной принадлежности,

·        акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон.

 

Куда и как подавать заявку на заключение договора о подключении?

Заявку на заключение договора можно подать в любую организацию, чьи газовые сети расположены поблизости от участка заявителя. Заявитель, который не знает куда ему обратиться с заявкой может получить эту информацию в органе местного самоуправления, который обязан в течение 5 рабочих дней предоставить ее.

В Дагестане существует всего 3 сетевые организации, к сетям которых можно осуществить подключение: АО «Газпром газораспределение Махачкала» (Махачкалагаз), АО «Газпром газораспределение Дагестан» (Дагестангазсервис) и ОАО «Даггаз».

Заявку о подключении нужно направить в сетевую организацию в 2 экземплярах письмом с описью вложения либо нарочно. В заявке частного лица (для подключения жилого дома), должны быть указаны:

  1. реквизиты заявителя (паспортные данные, почтовый адрес и иные способы обмена информацией — телефоны, факс, адрес электронной почты);
  2. наименование и местонахождение объекта капитального строительства, который необходимо подключить к сети газораспределения;
  3. характер потребления газа (указать, например, для индивидуального жилого дома);
  4. сроки проектирования, строительства и введения в эксплуатацию объекта капитального строительства (если дом еще не построен);
  5. расчет максимального часового расхода газа, который определяется исходя из мощности газового оборудования заявителя (не требуется в случае планируемого максимального часового расхода газа не более 5 куб. метров). В проведении расчета могут помочь сотрудники сетевой компании. Кроме того, калькулятор для проведения расчета можно найти в интернете.

К заявке нужно приложить:

  1. копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагает (или будет располагаться) принадлежащий заявителю объект капитального строительства (зеленка, постановление на землю, садоводческая книжка и т.п.);
  2. копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом право на объект капитального строительства, в случае если завершено строительство указанного объекта (зеленка, договор купли-продажи и т.п.);
  3. ситуационный план – графическая схема, на которой указаны расположение объекта капитального строительства и границы земельного участка заявителя (ее можно подготовить с использованием публичной кадастровой карты либо Яндекс и Гугл карт);
  4. согласие основного абонента на подключение (технологическое присоединение) к сетям основного абонента, если подключение заявителя возможно, только через них.

Сетевая организация не вправе требовать от заявителя представления дополнительных сведений и документов.

В течение 30 дней со дня получения заявки о подключении (технологическом присоединении) сетевая организация обязана направить заявителю подписанный со своей стороны проект договора о подключении в 2-х экземплярах (один из которых должен быть подписан заявителем и возвращен в течение 22 рабочих дней). Вместе с проектом договора о подключении заявителю направляются и технические условия.

Срок подключения частного дома (подведения газопровода к участку заявителя) не может превышать 1 года, если расстояние от земельного участка заявителя до газовой трубы составляет не более 40 метров и 1,5 года, если расстояние не более 300 метров для города и 500 метров для сельской местности. По индивидуальному проекту сроки могут быть длиннее.

 

Основание для отказа в присоединении

Как и в случаях присоединения к электрическим сетям, действующее законодательство не позволяет сетевой организации отказать заявителю в осуществлении технологического присоединения по причине отсутствия у нее технической возможности (отсутствие сетей или их полная загрузка, не позволяющая подключать новых потребителей, а также отсутствие инвестиционных программ на их устранение).

Отсутствие технической возможности влияет только на определение размера платы за присоединение, в этом случае, при согласии заявителя, ее расчет производится республиканской тарифной службой по так называемому «индивидуальному проекту» (по этому проекту строительство новых объектов газового хозяйства происходит исключительно за счет заявителя).

При необоснованном отказе или уклонении исполнителя от выдачи технических условий заявитель может подать жалобу в антимонопольную службу на сетевую организацию.

Плата за присоединение

Как мы указывали ранее, получение технических условий и заключение договора на подключение являются бесплатными процедурами в отличие от технологического присоединения. Размер последнего устанавливается республиканской службой по тарифам Республики Дагестан:

  1. абстрактно (в отношении всех потребителей) в виде ставки платы за технологическое присоединение объекта мощностью до 15 куб. метров газа в час или стандартизированной тарифной ставки, либо
  2. конкретно (в отношении отдельного заявителя) в виде платы по индивидуальному проекту.

Случаи, в которых применяется тот или иной метод указаны в таблице 2.

Таблица 2. Стоимость подключения к сети газораспределения

Вид объекта Есть техническая возможность присоединения Нет технической возможности

присоединения

Для объектов:

·        коммерческих до 15 куб. метров газа в час

·        прочих до 5 куб. метров в час

 

При условии, что расстояние до газопровода не более 200 метров и необходимое давлении газа не более 0,3 МПА и, если подключение требует только строительство газопроводов-вводов (без устройства пунктов редуцирования газа).

·        26 366 руб. для коммерческих объектов

·        25 846,25 руб. для прочих объектов

 

 

По индивидуальному проекту
Для объектов:

·        менее 500 куб. метров газа в час

·        давление газопровода менее 0,6 МПа

 

Стандартизированная ставка По индивидуальному проекту
Для объектов:

·        свыше 500 куб. метров газа в час

·        давление газопровода более 0,6 МПа

 

По индивидуальному проекту По индивидуальному проекту

На практике, плата по индивидуальному проекту может быть гораздо больше, чем плата по тарифным ставкам и поэтому законодательство предоставляет заявителю возможность проверить действительно ли для его присоединения нужен индивидуальный проект (проверить факт отсутствия технической возможности). Для этого он вправе обратиться в антимонопольную службу для получения заключения об обоснованности (необоснованности) действий сетевой компании, которая должен дать ответ в течение 22 рабочих дней.

Часто возникают ситуации, когда сетевые организации пытаются получить с заявителя денежные средства в обход закона, например, заменив бесплатную процедуру получения технических условий, какой-либо иной, за которую надо платить. Или же сетевые компании начинают требовать от заявителей необязательные по закону документы, которые готовят за плату близкие к ним организации, как например, проект газоснабжения частного дома заявителя (по законодательству на индивидуальные жилые дома до 3-х этажей подготовка проектной документации не требуется). Выход из этой ситуации один – жалоба в антимонопольную службу, которая может наложить многомиллионный штраф на нарушителя. Заявителю, главное зафиксировать (в т.ч. на аудио, видео) незаконные требования сотрудников сетевой компании.

В следующих статьях из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о подключении к сетям водоснабжения. Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

depositphotos_65946895_m-2015

Мало кто из застройщиков частных домов знает, что если на расстоянии до 300 метров в городе (500 метров в сельской местности) от его постройки, есть объекты электрической сети (опора линий электропередачи, кабельная линия, распределительное устройство, подстанция), то сетевая организация обязана за 550 рублей присоединить его дом к электрической сети (установить столбы и провести сети к границе участка). И если она этого не сделает в установленный срок, то ее могут оштрафовать на сумму до 500 тысяч рублей.

Для того чтобы процесс присоединения к сетям обходился легче и дешевле для застройщиков, мы в этой статье разъясним его основы.

Чем регулируется процесс присоединения?

Для начала обозначим основные нормативные акты, которые регулируют процесс присоединения:

  1. Статья 26 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
  2. Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861.
  3. Методические указания по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденные Приказом ФСТ России от 11.09.2012 N 209-э/1.

Этапы присоединения

Все этапы присоединения изложены в таблице 1.

Таблица 1.

Наименование этапа
1 Подача заявки на заключение договора на присоединение.
2 Заключение договора (подписание договора и получение технических условий (ТУ)).
3 Исполнение договора (выполнение сторонами ТУ, оплата по договору, подготовка документов по присоединению).
4 Получение разрешения органа федерального государственного энергетического надзора. Не нужно при присоединении частных домов (до 15 кВт) и небольших объектов (до 150 кВт).
5 Фактическое присоединение (осуществление сетевой организацией фактического присоединения, прием (подача) напряжения и мощности).
6 Подписание:

·        акта об осуществлении технологического присоединения,

·        акта разграничения границ балансовой принадлежности сторон,

·        акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон,

·        а также акта согласования технологической и (или) аварийной брони (для социально значимых объектов).

Куда и как подавать заявку на заключение договора на присоединение?

Заявку на заключения договора нужно подать в ту организацию, чьи сети расположены ближе всего к участку заявителя. Однако, если на расстоянии менее 300 метров от границ участка заявителя находятся сети нескольких организаций, то можно направить заявку в любую из них. Направление одновременно 2 и более заявок в разные сетевые организации для обычных заявителей не допускается. В Дагестане чаше всего присоединение осуществляется к сетям АО «Дагестанская сетевая компания».

Заявка направляется в сетевую организацию в 2 экземплярах письмом с описью вложения либо нарочно. Заявку на присоединении частных домов (до 15 кВт) и небольших объектов (до 150 кВт) можно также подать, не выходя из дома, посредством сайта сетевой организации — http://lk.mrsk-sk.ru (сайт ПАО «МРСК Северного Кавказа», которая управляет АО «Дагестанская сетевая компания»).

В заявке частного лица (до 15 кВт), должны быть указаны:

  1. фамилия, имя и отчество заявителя, серия, номер и дата выдачи паспорта;
  2. место жительства заявителя;
  3. наименование и место нахождения энергопринимающих устройств дома, который необходимо присоединить к электрическим сетям;
  4. сроки окончания строительства дома;
  5. запрашиваемая максимальная мощность энергопринимающих устройств заявителя (не более 15 кВт);
  6. наименование энергосбытовой организации, с которой заявитель намеревается заключить договор энергоснабжения (по желанию).

К заявке нужно приложить

  1. план расположения устройств, которые необходимо присоединить к электрическим сетям (план участка с домом);
  2. перечень и мощность устройств, которые могут быть присоединены к устройствам противоаварийной автоматики;
  3. копия документа, подтверждающего право на объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположены (будут располагаться) объекты заявителя.

Сетевая организация обязана в течение 15 дней со дня получения заявки на присоединении частных домов (до 15 кВт) и небольших объектов (до 150 кВт) направить в адрес заявителя проект договора на присоединение в 2 экземплярах и ТУ (срок действия, которых не может составлять менее 2 лет и более 5 лет), а также уведомление о возможности временного технологического присоединения.

Основание для отказа в присоединении

Действующее законодательство не позволяет сетевой организации отказать заявителю в осуществлении технологического присоединения по причине отсутствия у нее технической возможности. Отсутствие технической возможности влияет только на определение размера платы за техническое присоединение, в этом случае ее расчет производится республиканской тарифной службой по так называемому «индивидуальному проекту» (по этому проекту строительство новых объектов электросетевого хозяйства происходит исключительно за счет заявителя).

Плата за присоединение

Размер платы за технологическое присоединение устанавливается уполномоченным органом власти в области государственного регулирования тарифов:

  1. абстрактно (в отношении всех потребителей) в виде ставки платы за единицу максимальной мощности или стандартизированной тарифной ставки, либо
  2. конкретно (в отношении отдельного заявителя) в виде платы по индивидуальному проекту.

Случаи, в которых применяется тот или иной метод указаны в таблице 2.

Таблица 2.

Вид объекта Есть техническая возможность присоединения Нет технической возможности

присоединения

Для объектов мощностью до 15 кВт (бытовые нужды) 550 рублей

 

550 рублей
Для объектов мощностью до 150 кВт ·        Стандартизированная ставка или

·        Единица мощности

·    Стандартизированная ставка или

·        Единица мощности

Для остальных объектов ·        Стандартизированная ставка или

·        Единица мощности

По индивидуальному проекту

На практике плата по индивидуальному проекту бывает гораздо больше, чем плата по тарифным ставкам и поэтому законодательство предоставляет заявителю возможность проверить действительно ли для его присоединения нужен индивидуальный проект (проверить факт отсутствия технической возможности). Для этого он вправе обратиться в орган федерального государственного энергетического надзора для получения заключения о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения, который должен дать ответ в течение 30 дней.

В следующих статьях из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о подключении к сетям газоснабжение и водоснабжения. Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru.

Магомедов Арсен — генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

г. Махачкала, ул. Батырая 11, офис 320, телефон 93-67-85,

INSTAGRAM: magomedov_i_partnery

Energy towers.

Если большинство частных застройщиков в Дагестане, хотя бы в общих чертах, понимают, как физически строятся дома, то о технических условиях (далее – ТУ) подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения многие из дагестанцев имеют довольно смутное представление. А зря, ибо в современном мире, где объекты капстроительства уже не мыслятся без подключения к электрическим, газовым и прочим сетям, ТУ имеют важное значение. Точнее, важное значение имеет стоимость вышеуказанного подключения, которая в некоторых случаях доходит до 5 % от всех расходов на строительство. Также не понаслышке о значимости ТУ знают люди, приобретшие каркасы у горе-застройщиков, которые не удосужились своевременно получить ТУ на строящийся многоквартирные дома. Такие дома после окончания строительства, долго бывают не обеспечены коммунальными ресурсами. Даже, если их как-то и удается подключить к сетям, жильцы находятся в постоянном страхе от угроз их отключения.

В этой статье мы попытаемся объяснить, что такое ТУ, как его получают и какие последствия грозят тем, кто подключился к коммунальным сетям без них. Но для начала обозначим основные нормативные акты, которые регулируют процесс выдачи ТУ:

  • Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» (в отношении тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения).
  • Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 (в отношении электроснабжения) .

 

Что такое ТУ и кто его выдает?

 

Выражаясь простым языком, ТУ – это обязательство владельца сетей подключить (присоединить) объект капитального строительства застройщика (будущего абонента) к этим сетям. Такое обязательство должно содержать технические характеристики будущего подключения (точка подключения, максимальные нагрузки и т.п.), а также срок его действия. Размер платы за это подключение указывается в отдельном документе, который называется «Информация о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения» (далее – Информация о плате). Что характерно, в отличии от самого подключения, выдача ТУ и Информации о плате за него должна производиться бесплатно (о плате за само подключение и его процедурах мы расскажем в следующих статьях). Но это не означает, что получение ТУ это простая формальность, т.к., на практике, основные платежи (в основном нелегальные) производятся именно в момент получения ТУ, расходы же на подключение бывают, как правило, ниже.

Кто должен выдавать ТУ определяется в зависимости от ситуации, каким образом будет осуществляться передача коммунального ресурса (электричества, газа, воды) абоненту. В обычных ситуации, когда передача осуществляется по сетям, принадлежащим одной организации (их называют сетевыми компаниями), ТУ выдает именно эта организация. Если передача ресурса происходит по сетям нескольких сетевых организаций (технологически связанные сети), то ТУ выдает та организация, которая является последней в цепи, и к сетям которой происходит непосредственное подключение абонента (однако она должна согласовать это ТУ со всеми опосредованными сетевыми компаниями). Возможны также случаи, когда подключение абонента происходит через сети лица, которое само является абонентом (его называют – Основным абонентом). В такой ситуации ТУ выдает Основной абонент, согласовывая их с ресурсоснабжающей организацией. Если застройщик не знает, кто должен выдавать ТУ, то он может обратиться в орган местного самоуправления за информацией об этом, последний обязан предоставить ее в течение 2 дней.

Процедура получения ТУ зависит от того на подключение к каким сетям (газ, вода, электричество и т.п.) она запрашивается. Подробное описание каждой из процедур будет изложено в следующих статьях нашей серии. В общем можно только сообщить, что ТУ предоставляется сетевой компанией по запросу абонента в течение 14 рабочих дней. Основанием для отказа может являться только отсутствие резервов пропускной способности сетей или мощности по производству коммунального ресурса (за исключением электросетевой организации, у которой нет возможности отказать в присоединении).

Ответственность за не выдачу ТУ

 

Государство, понимая изначальное неравенство в положении между абонентом и сетевой компанией, решила уравновесить его административной ответственностью сетевой организации за нарушение правил выдачи ТУ. Причем ответственностью достаточно серьезной. Так за нарушение правил выдачи ТУ на сетевика может быть наложен административный штраф: на должностных лиц до сорока тысяч рублей; на юридических лиц до пятисот тысяч рублей (ч. 1ст. 9.21 КоАП РФ). Этот штраф выписывает антимонопольная служба, к которой и нужно обращаться с жалобами на сетевую компанию.

Ответственность за самовольное подключение к сетям

Если же абонент все-таки несанкционировано подключился к сетям, то его могут ожидать следующие последствия:

  • немедленное отключение от сетей и прекращение подачи ресурса. Это может произойти без уведомления и в самое неудобное время;
  • административный штраф до 15 000 рублей;
  • чрезмерно высокая (штрафная) оплата за коммунальный ресурс. В таких случаях объем потребления высчитывают по максиму (совокупная мощность подключенного оборудования для электричества, пропускная способность трубы для водоснабжения, водоотведения и газа). Оплата будет начислена за период – 6 месяцев до обнаружения самовольного подключения и вплоть до момента отключения от сетей.

В следующих статьях из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о получении технических условий на подключение к сетям в отношении отдельных коммунальных ресурсов (электричество, газ, вода и т.п.). Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru.

arbitrazhnyj_sud_oblasti_arbitrazhnyj_sud_nso_arbitrazhnyj_sud_novosibirskoj_oblasti_yuridicheskaya_firma_vetrov_i_partnery

Участие нашей фирмы в проверочных мероприятиях спецслужб, выявило слабые места дагестанских руководителей, делающие их особо чувствительными к любым акциям правоохранителей.

Очевидно, что в нашем государстве при наличии большого количества избыточных, устаревших и противоречивых норм абсолютно ничего не нарушать невозможно. Однако активным дагестанцам желательно знать о некоторых, на первый взгляд, безобидных проступках, которые могут стать причиной для привлечения их к уголовной ответственности.

Одним из этих нарушений является незаконное использование объектов авторского права (ст. 146 УК РФ). В переводе на простой язык, это означает использование не лицензионных компьютерных программ. Причем для того, чтоб это считалось преступлением достаточно, чтобы стоимость всех пиратских программ, установленных в компьютере (-рах), составляла более 100 000 рублей.

Учитывая, что Microsoft Windows 7 Professional стоит около 10 000 рублей, а Microsoft Office «Для дома и бизнеса 2016» стоит 17 000 рублей, достаточно иметь в офисе 4 компьютера с вышеуказанными «пиратками», для того, чтоб вас осудили.

Хотя санкция за это преступление на такая уж суровая (максимум по ч.1 ст. 146 УК РФ — это арест на срок до шести месяцев), но думается, что легче и дешевле заранее подготовится, чем потом тратить свои деньги и время расхлебывая эту проблему.

Причем для ее решения не обязательно сразу закупать официальный софт, главное следить, чтоб у вас не было пиратского софта на сумму более 100 000 рублей. В частности, если нет возможности приобрести все официально, можно просто поменять крутые версии «пираток» на более простые. Так, например, Microsoft Office «Для дома и учебы» стоит около 5000 рублей, что в три раза дешевле версии «Для дома и бизнеса», хотя первая версия содержит в себе 80% функционала последней.

Подобные лайфхаки также существуют и в других отраслях права (налоговое, трудовое и др.). Главное знать их и применять. В чем готова помочь наша юридическая фирма. Как показывается практика, расходы на эти услуги окупаются многократно.

Юридическая фирма «Магомедов и партнеры». г. Махачкала, ул. Батырая 11, оф. 320. Телефон: 8 (988) 2727273, 55-51-70.

Two smiling happy boys twins

Сравнивая бизнес сообщества Москвы и Дагестана, нельзя не заметить их существенное отличие в том, на каких юристов они больше тратят деньги. Если в Москве предприниматели расходуют большую часть денег на предотвращение проблем (расходы на составление договоров, подготовку разрешительных документов и пр.), то в Дагестане деловые люди в основном платят за разрешение уже возникших проблем (за участие в судах и т.п.).

Наверно по этой причине, в Дагестане достаточно юристов, которые неплохо чувствуют себя в судах и почти нет юристов, которые хорошо владеют договорным правом и комплаенс. Если перевести это на язык автомобилистов, то можно сказать, что в Москве хорошие мастера по ремонту дорог, а в Дагестане хорошие мастера по починке ходовой (подвески) автомобилей, причем сугубо дагестанских (учитывая специфику дагестанской юстиции).

В нашу фирму нередко обращаются за помощью бизнесмены, которые начали многомилионные проекты, заключив со своими компаньонами или контрагентами договора буквально на нескольких листочках, а иногда и на словах. Причем качество этих договоров оказывается настолько низким, что превращает их судебное разбирательство в «рулетку» (чем обычно пользуются представители дагестанской юридической фауны, обеспечивая наиболее состоятельным заказчикам принятия любых им угодных решений в суде).

Однако среди местных бизнесменов попадаются и исключения. Так за последнее время наша фирма помогла определить перечень всех разрешительных документов на объект общественного питания в Махачкале и на производство по изготовлению шампуня. Кроме того, мы разработали соглашение между партнерами, планировавшими построить многоквартирный дом.

Есть такое выражение – «скупой платит дважды», поэтому мы рекомендуем всем, кто планирует начать что-то серьезное, привлекать профессионалов, чтоб уберечь себя от неожиданных потерь.

xwcqazwvsxadca7dzliq_ship_mast

Спасибо, что перешли на страницу, связанную с подачей жалоб на застройку парка у озера Ак-Гель.

Существует два основных и эффективных средств обжаловать незаконное строительство: подача жалобы в прокуратуру и подача иска в суд.

  1. Подача жалобы в Прокуратуру Республика Дагестан.

Самый простым способом подать жалобу является ее подача через сайт Прокуратуры РД. Кликнув на этот текст вы попадете на специальную страницу, где вам будет достаточно указать лишь свое имя, фамилию и электронный адрес.

Сам текст жалобы вы может взять ниже:

Жалоба

на незаконную приватизацию территории общего пользования

и самовольное строительство на нём объекта недвижимости

На земельном участке, расположенном по адресу: Махачкала, просп. Насрутдинова, напротив д. №43 мною обнаружено, что огорожена парковая территория вплоть до берега озера Ак-Гёль и начаты подготовительно-строительные работы (установлен забор из профнастила, завезена будка для хранения стройматериалов и т.п.). Согласно баннеру, вывешенному на заборе, на данном участке планируется возведение многоэтажного развлекательного комплекса.

Считаю, что возведение на территории парка Ак-Гёль развлекательного комплекса незаконно и нарушает права граждан на благоприятную окружающую среду и беспрепятственный доступ к водному объекту общего пользования по следующим обстоятельствам:

  1. Земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.
  2. Участок предоставлен застройщику с нарушением правил предоставления земельных участков под строительство
  3. Застройщик незаконно огородил береговую полосу озера и значительно вышел за границы своего участка.
  4. Возведение каких-либо объектов недвижимости на территории парка Ак-Гёль незаконно.
  5. У застройщика вероятно отсутствует разрешение на строительство возводимого им комплекса.

Таким образом, строительство каких-либо развлекательных центров на данной территории не допускается.

На основании вышеизложенного прошу провести проверку и принять все необходимые меры в целях устранения нарушений закона по изложенному поводу.

2. Подача иска в суд.

Подача иска процедура более сложная, но и более эффективная.

Текст иска вы можете скачать здесь (https://yadi.sk/i/naKpV-KbwRkDw).

Правда придется заплатить госпошлину (900 руб.) по реквизитам Ленинского районного суда г. Махачкалы.

Будут вопросы, пишите по адресу: info@mag-law.ru

Для информации, прикладываем скан поданного нами иска в суд.

skan-iska

Business people in meeting

Business people in meeting

У нас радостная новость, хоть мы и очень долго к ней шли, но все-таки. Арбитражный суд Республики Дагестан (А15-3898/2015, судья Хавчаева К.Н.) на 80% удовлетворил иск нашего клиента – крупной некоммерческой организации о взыскании членских взносов с одного из своих учредителей.

Чем же примечательно это дело? Тем что, по нашим сведениям, нигде в России не было аналогичного случая подобно нашему (это, кстати, признал и сам судья). Также нам пришлось доказывать множество юридических фактов: членство ответчика в организации истца, его обязанность уплачивать членские взносы, конкретный размер этих членских взносов и много другое. И это при том, что в 2014 году были приняты существенные изменения в гражданском законодательстве, изменившие организационно-правой статус участников спора. В общем было очень сложно, правда также и интересно (это вам не заурядный снос самовольного строительства либо снятие завышенного долга за газ ))) .

Одним словом, нам есть чем гордится. Так что, если возникнут юридические проблемы с имуществом, вы знаете куда обращаться )))

Юридическая фирма «Магомедов и партнеры». г. Махачкала, ул. Батырая 11, оф. 320. Телефон: 8 (988) 2727273, 55-51-70.

У нашей фирмы радостная новость. Справедливость хоть и не сразу, но восторжествовала. Одних усилий юристов оказалось мало, пришлось обращаться за помощью в авторитетную газету «Новое Дело».

27 Февраля 2016 года в еженедельнике «Новое Дело» была опубликована статья «Вихри судебной метели лишили старушку квартиры». В этой статье рассказано, что у 74-летней старушки через суд забрали квартиру. Захватчиком выступал молодой человек, которой заключил предварительный договор купли-продажи этой квартиры, но из-за того, что он не смог заплатить за нее полную сумму, отказался от нее.

После чего застройщик продал эту квартиру старушке. Старушка сделала в ней ремонт и оформила право собственности. Но в этот момент, молодой человек передумал и решил заново потребовать квартиру от застройщика. Получив отказ, он обратился в суд на застройщика. Последовало множество судов, в ходе которых судьи, не привлекая к делу собственницу – старушку, лишили ее этой квартиры.

После этого, старушка обратилась к нам в фирму, мы подали апелляционную жалобу и обратились за помощью к газете.

Прошло полгода, отменно несколько судебных решений (ДЕЛО № 2-4211/2016 судья Атаев Э.М.) и сейчас мы с радостью можем заявить, что квартира вернулась к ее законной хозяйке.

Так что, если у вас возникли юридические проблемы с имуществом, обращайтесь к нам!

Тел 8 988 2727273.

old watchtower on sunny winter day closeup

Осторожно каркас!
Исходя из юридической практики нашей фирмы, покупка каркасов чаше всех остальных покупок оборачивается головной болью для дагестанцев. Даже покупка земельных участков, при всех особенностях дагестанского землевладения, не так рискованна, как вложение денег в строящийся дом.

С чем только не сталкиваются покупатели каркасов: недострой, двойные продажи, дома призраки (без зеленок на квартиры), дома сносимые (с судебными решениями об их сносе), залоговые дома (переданные в залог банкам), застройщики-банкроты, застройщики-аферисты и это только часть возможных проблем. Поэтому хочется кричать, чтоб уберечь людей от неприятных ситуаций – осторожно каркас!

И кричать хочется особенно сильно, когда в такую ситуацию попадают знакомые люди. Так два года назад к нам обратился клиент за проверкой покупаемого жилья. После изучения документов мы поставили строящемуся дому оценку юридической безопасности 5 из 10 (что, в принципе, не очень плохо, учитывая дикий дагестанский рынок жилья). Но почему-то клиент решил взять, не посоветовавшись с нами, квартиру в другом доме. Как выяснилось недавно, этот строящийся дом оказался еще с большими проблемами, грозящими полной потерей вложенных денег.

Хоть мы и проконсультировали клиента, как ему действовать в такой ситуации, но неприятный осадок все же остался. Такое чувство, что мы отчасти в ней виноваты.

Учитывая указанное хочется предупредить всех потенциальных покупателей, чтобы ни в коем случае не связывались с застройщиками, у которых отсутствуют разрешение на строительство и документы о правах на землю. Эти документы – минимум из минимума. Отсутствие их, фактически означает, что вы просто выкидываете деньги на ветер. Конечно лучше всего в такой ситуации обратиться в нашу фирму и получить качественную консультацию по полной.

Напоследок о хорошем. Недавно наша фирма смогла в Арбитражном суде Дагестана отбить у банка дом, заложенный недобросовестным застройщиком в ущерб интересов людей, купивших там квартиры (дело А15-1917/2014).

Старик радостный в костюме

Верните мои документы!

На прошлой неделе к нам обратился очень пожилой мужчина, чей строящийся дом планировала снести администрация Махачкалы.

Ситуация оказалась непростой и с давней историей. По поводу этого дома много лет назад уже были суды с его родственниками, проживающими по соседству (дом строился в непосредственной близости от окон их жилища). Эти суды, вроде как, закончились миром. Сам клиент, видимо из-за возраста и неудачного опыта взаимодействия с чиновниками и другими юристами, производил впечатление очень мнительного человека. В добавок ко всему, он очень плохо слышал.

Опыт подсказывал, что работа с таким клиентом может принести больше потерь, чем выгод. Однако оставлять старика один на один с администрацией Махачкалы не хотелось. Тем более, что администрация Махачкалы нездорово активизировалась в последнее время в вопросах сноса простых домов, в то время как главные проблемы города не в них, а в крупных застройщиках (многоэтажек, коммерческих зданий и пр.). Кроме того, как часто оказывается, администрация, затягивая и усложняя процедуры оформления документов, сама и является главной причиной этих самостроев.

В общем, мы согласились. Подписали договор с клиентом, получили аванс, разъяснили ему, что остаток он заплатит только, если мы выиграем в суде (а победу в суде мы ему пообещали, при условии, что строительная экспертиза не выявит нарушений в его постройке). Дальше пошла обычная юридическая работа.

Однако мнительность клиента проявилась почти сразу, через три рабочих дня он пришел к нам с требованием вернуть его документы и расторгнуть договор по причине того, что мы ничего не делаем (хотя до суда оставалось еще не мало времени). Только предъявление ему проектов возражений и встречного иска по его спору смогло успокоить клиента и поменять его планы. Более того, прочитав подготовленные нами документы он похвалил их, сказав, что нам нужно идти в правительство и мы там заменим десять юристов ))) .

Есть такое выражение – успех порождает успех. Поэтому мы, одолев первую победу в этом деле (победу над мнительностью нашего клиента), уже полностью настроились на новую уже судебную победу для клиента.

Старик радостный в костюме

Верните мои документы!

На прошлой неделе к нам обратился очень пожилой мужчина, чей строящийся дом планировала снести администрация Махачкалы.

Ситуация оказалась непростой и с давней историей. По поводу этого дома много лет назад уже были суды с его родственниками, проживающими по соседству (дом строился в непосредственной близости от окон их жилища). Эти суды, вроде как, закончились миром. Сам клиент, видимо из-за возраста и неудачного опыта взаимодействия с чиновниками и другими юристами, производил впечатление очень мнительного человека. В добавок ко всему, он очень плохо слышал.

Опыт подсказывал, что работа с таким клиентом может принести больше потерь, чем выгод. Однако оставлять старика один на один с администрацией Махачкалы не хотелось. Тем более, что администрация Махачкалы нездорово активизировалась в последнее время в вопросах сноса простых домов, в то время как главные проблемы города не в них, а в крупных застройщиках (многоэтажек, коммерческих зданий и пр.). Кроме того, как часто оказывается, администрация, затягивая и усложняя процедуры оформления документов, сама и является главной причиной этих самостроев.

В общем, мы согласились. Подписали договор с клиентом, получили аванс, разъяснили ему, что остаток он заплатит только, если мы выиграем в суде (а победу в суде мы ему пообещали, при условии, что строительная экспертиза не выявит нарушений в его постройке). Дальше пошла обычная юридическая работа.

Однако мнительность клиента проявилась почти сразу, через три рабочих дня он пришел к нам с требованием вернуть его документы и расторгнуть договор по причине того, что мы ничего не делаем (хотя до суда оставалось еще не мало времени). Только предъявление ему проектов возражений и встречного иска по его спору смогло успокоить клиента и поменять его планы. Более того, прочитав подготовленные нами документы он похвалил их, сказав, что нам нужно идти в правительство и мы там заменим десять юристов ))) .

Есть такое выражение – успех порождает успех. Поэтому мы, одолев первую победу в этом деле (победу над мнительностью нашего клиента), уже полностью настроились на новую уже судебную победу для клиента.

Налог на имущество по кадастровой стоимостью

В нашу фирму обратился владелец магазина из Хасавюрта, которому пришло уведомление об уплате налога на имущество физических лиц за 2014 год. Собственнику не понравилось, что сумма налога была в три раза выше, чем он обычно платил в прошлые годы.

Изучив налоговое уведомление выявилось, что инспекция взяла за основу налога кадастровую стоимость магазина (стоимость по БТИ), которая была в три раза больше его инвентаризационной стоимости, что и объясняло трехкратное увеличение суммы налога.

Учитывая, что в 2014 году в России не использовалась кадастровая стоимость для исчисления налога на имущества физических лиц (учитывалась только инвентаризационная), наша фирма предложила клиенту обжаловать действие инспекции. На что он согласился.

Дальнейшие события разворачивались так. Мы отправили жалобу на действия местной инспекции в Управление ФНС России по Дагестану. Такие жалобы отправляются через инспекцию, на которую жалуются, а она, в свою очередь, пересылает ее в управление (как выяснилось в последствии, местная инспекция жалобу в управление не переслало). Выждав положенные 15 дней, мы обратились в Советский районный суд г. Махачкалы с административным иском как к местной налоговой, так и к управлению. Первоначально суд попытался не рассматривать иск под предлогом, что надо судиться в Хасавюрте. Но Верховный суд РД не согласился с этим и иск все же рассматривался в Махачкале.

Как это часто бывает с чиновниками, при неминуемости законного разрешения спора, они сами пошли на мирные переговоры и попросили отказаться от иска в обмен на трехкратное снижение налога. Возникшую проблему они представили для клиента, как результат технической ошибки и даже попеняли его за то, что он не захотел решить это изначально мирно (многочисленные попытки клиента, видимо не в счет). Клиент согласился с предложением, на чем конфликт был исчерпан.

Этот случай интересен тем, что он приподнимает завесу над общим налоговым будущим всех собственников зданий, строений и сооружений в Дагестане. Которым рано или поздно придется платить налог исходя из дорогой кадастровой стоимости их недвижимости, а не нынешней заниженной инвентаризационной. Что интересно, во всех соседних регионах (Чечня, Ставрополье, Калмыкия) кадастровая стоимость уже полностью учитывается для налогообложения. Народное собрание Дагестана тоже рассматривало законопроекты, по которым кадастровая стоимость могла быть использована для налогообложения организаций и физических лиц, но в последний момент передумав в отношении физических лиц. И поэтому сейчас в Дагестане только организации рассчитывают налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Физические же лица (за исключением собственников больших торговых и административных зданий) платят по старинке. Но думается, что эта льгота после выборов будет отменена.

Юридическая фирма «Магомедов и партнеры» предлагает собственникам недвижимости (как физическим лицам, так и организациям) обратиться к нам перед уплатой налога, рассчитанного по кадастровой стоимости, на предмет возможного уменьшения его суммы. Подробности при личной встрече.

Modern building

Общий взгляд

В дагестанском обществе существует ошибочное представление о том, что хозяин земельного участка вправе построить на нем, то что ему заблагорассудится. В действительности это не так и застройка земельного участка возможна только в соответствии с видом его разрешенного использования и с учетом предельных параметров разрешенного строительства (высота строительства, процент застройки, отступ от границ участка и т.п.). В противном случае, построенный объект будет признан самовольной постройкой.

Из этого следует, что разрешенное использование и предельные параметры разрешенного строительства – важнейшие характеристики земельного участка, на которые в первую очередь следует обращать внимание перед покупкой земли для застройки. От кого же они зависят, и кто может их изменить? Ответ на этот вопрос можно получить, познав такой значимый институт современного градостроительства, как правила землепользовании и застройки (ПЗЗ). Попытаемся его разъяснить с погружением в историю и географию вопроса.

Правила землепользовании и застройки

Вопросы градостроительства в Советском союзе базировались на главенстве административного начала. Что и где строить в городе решал или согласовывал главный архитектор города. И этот подход себя оправдывал, так как в то время вся экономика была плановой и принадлежала государству и все (или почти все) строилось на государственной земле, за счет государства, для государства и его же силами.

Распад СССР привел к изменению типа экономики. Сейчас немало земли в городах принадлежит частникам, они же и являются большинством застройщиков. Старая модель регулирования градостроительства в результате этого перестала отвечать требованиям времени и привела к забюрократизованости и коррупции в этой сфере. Городские архитекторы (и иные подобные им чиновники) под влиянием многих причин перестали быть стражниками и блюстителями городских интересов. Ярким примером этого стала современная Махачкала (как и большинство дагестанских городов), в которой рядом с частными домами построены многоэтажки без дворов и игровых площадок, в которой стали нормой пробки из-за больших новостроек у дороги, возведенных без парковочных мест и т.д. и т.п.

С похожими проблемами только как бы из зазеркалья сталкиваются и застройщики. Во многих случаях планируя строительство у них нет уверенности, получится ли им осуществить задуманное или нет, и эта уверенность не появится пока он не пойдет с «поклоном» к городским чиновникам. Рискует разориться тот из застройщиков, кто захочет построить дом по всем цивилизованным нормам с двором, игровой площадкой, парковой для машин и прочим. Потому что на все это потребуется большой, а значит дорогой земельный участок, в то время как, шустрый конкурент с согласия администрации «отбабахает» многоэтажку на 6-7 сотках впритык с дорогой, в результате чего стоимость его квартир будет гораздо ниже.

Очевидно, что проблемы дагестанцев не эксклюзивны и то, что с ними ранее сталкивались и решали в других городах. Удачным примером решения этой проблемы представляется США.

Жители Нью-Йорка в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных объектов и зон, которое приводило к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также проблемой минимизации процедур, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок. В США, в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам, было введено зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное ими решение назвали – правила землепользования и застройки

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте градостроительного зонирования, например: жилая малоэтажная, жилая средне этажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя, как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются, при обязательных публичных слушаниях, решением местных депутатов и публикуются. Тем самым городское сообщество и городская власть как бы заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя, что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отсутствует, главное, чтоб он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство. В результате всего указанного, каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне, или покупая там земельный участок. В итоге это резко снижает влияние чиновников городской администрации на строительный процесс и соответственно снижается коррупция.

Дагестанская реальность

 

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия ПЗЗ в каждом населенном пункте. Однако в Дагестане ПЗЗ скорее исключение, чем правило. И поэтому в тех муниципальных образованиях, в которых еще не утверждены правила землепользования и застройки, решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации, как правило, с проведением публичных слушаний (старый – императивный подход). Также административно решается вопрос о предельных параметрах разрешенного строительства.

Если же в населенных пунктах утверждены правила землепользования и застройки, то для изменения вида разрешенного использования землевладельцу достаточно выбрать необходимый ему вид разрешенного использования из градостроительного регламента той зоны, в которой находится его участок и подать заявление в Кадастровую палату, которая без дополнительных согласований и разрешений поменяет его в кадастре недвижимости. Предельные параметры строительства также не требуют отдельного согласования и берутся из того же градостроительного регламента (новый – диспозитивный подход).

В отношении Махачкалы можно сказать, что на данный момент принятые еще 2009г. правила землепользовании и застройки фактически не действуют (из-за того, что они не были опубликованы полностью), а новые администрация Махачкалы обещает принять в ближайшее время.

Статья опубликована в Новом Деле 29 апреля 2016

kopiya_photo-1433785567155-bf5530cab72c

Народное Собрание рассматривает законопроект об изменении патентной системы налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Какие льготы это принесет предпринимателям, а также о нынешней ситуации с их налогообложением в Дагестане мы расскажем в этой статье.

Автором законопроекта является глава Дагестана Р. Абдулатипов. Согласно пояснительной записке к нему он вносится с целью поддержки экономической активности малого и среднего предпринимательства, сохранения и создания рабочих мест, а также для легализации предпринимателей, не стоящих на налоговом учете. Для этого предлагается ряд послаблений бизнесу, в частности, снижается на 10% стоимость патента, расширяется перечень видов деятельности, при которых он применяется (с 47 до 63).

Указанные благи цели можно только приветствовать, вместе с тем, попытаемся разобраться действительно ли это даст положительный эффект и как обстоит сейчас ситуация с налогообложением предпринимателей.

Из чего выбирать?

На данный момент, законодательство предоставляет малому и среднему бизнесу широкие возможности для выбора налогового режима. Так ему доступна общая система налогообложения (ОСН), упрощенная система налогообложения (УСН), единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и патент. Каждый из этих режимов имеет свои плюсы и минусы, указанные в таблице 1.

Таблица 1 Сравнение режимов налогообложения

Налоговый режим Уплачиваемые налоги Плюсы Минусы
ОСН НДС 18%, налог на прибыль 20% или НДФЛ 13%, налог на имущество и др. налоги не имеет недостатков, присущих другим налоговым режимам Сложный учет и отчетность требует дорогостоящего бухгалтерского сопровождения
УСН 6% с доходаили10% с дохода минус расходы — замена множества налогов одним;- легкий учет и отчетность не требует дорогостоящего бухгалтерского сопровождения применяется в ограниченном количестве видов деятельности
ЕНВД 15% на вмененный доход — аналогично УСН- не обязательно иметь кассовый аппарат (ККТ)  — аналогично УСН
Патент 6 % на вмененный доход — аналогично ЕНВД — аналогично ЕНВД- не позволяет уменьшить налог на сумму уплаченных страховых взносов

 

Что выбирают

Как показывает практика, наиболее популярным налогом у малого бизнеса Дагестана является ЕНВД, главным образом из-за отсутствия обязанности использовать кассовый аппарат при наличных расчетах. Это вкупе с минимальными требованиями по учету и отчетности (ИП на ЕНВД могут не вести кассовую книгу и не оформлять кассовые документы) позволяет совершенно законно зарабатывать на своем объекте сколько угодно денег (хоть миллиарды), при этом нигде их не отражать. Ибо, как известно, при ЕНВД фактический доход на размер налога не влияет, налог платится по ставке, рассчитанной из физических показателей (например, по количеству работников или площади помещения).

По всей видимости, вышеуказанная возможность зарабатывать неучтенные для государства доходы стала причиной планируемой отмены ЕНВД с 1 января 2018г. В качестве альтернативы ЕНВД предлагается патент. Однако, как показывает жизнь (в 2015 году в Дагестане оформлено только 83 патента), такая альтернатива не устраивает предпринимателей. Патент отпугивает дагестанцев его высокой стоимостью и невозможностью уменьшить эту стоимость на сумму уплаченных страховых взносов.

Сравнение налоговых режимов

Для того чтоб разобраться действительно ли патент так невыгоден для дагестанских ИП мы решили сравнить налоговую нагрузку различных предпринимателей. В качестве образцов мы отобрали магазин, кафе, перевозчика пассажиров. Результат сравнения представлен в таблице 2.

Для корректного сравнения в качестве исходных данных мы взяли условные продуктовый магазин и кафе площадью 50 кв.м., расположенные в центре Махачкалы, а также махачкалинского маршруточника, перевозящего пассажиров на Газели (13 мест). Их доход по УСН мы предположили равным вменённому доходу по патенту, а расход установили в размере 50% от этого дохода. Кроме того, мы учли возможность уменьшения УСН (доходы) и ЕНВД на сумму уплаченных страховых взносов.

Таблица 2 Сравнение расходов при различных налоговых режимах

Ставка налога % Годовой доход руб. Размер годового налога руб. Страховые взносы руб.  Возможность уменьшить налог на сумму страх. Взносов Итого годовые расходы (налог + взносы) руб.
Продуктовый магазин — 50 кв.м.
ЕНВД 15 442 800 66 420 24 581 ü 66 420
Патент 6 800 000 48 000 28 153 76 153
Патент по законопроекту 6 800 000 48 000 28 153 76 153
УСН (доходы) 6 800 000 48 000 28 153 ü 48 000
УСН (доходы — расходы) 10 800 000 40 000 28 153 68 153
Кафе – 50 кв.м.
ЕНВД 15 312 000 46 800 23 273 ü 46 800
Патент 6 1 500 000 90 000 35 153 125 153
Патент по законопроекту 6 1 350 000 81 000 33 653 114 653
УСН (доходы) 6 1 500 000 90 000 35 153 ü 90 000
УСН (доходы — расходы) 10 1 500 000 150 000 35 153 185 153
Газель – перевозка пассажиров (13 мест)
ЕНВД 15 112 320 16 848 23 153 ü 23 153
Патент 6 500 000 30 000 25 153 55 153
Патент по законопроекту 6 450 000 27 000 24 653 51 653
УСН (доходы) 6 500 000 30 000 25 153 ü 30 000
УСН (доходы — расходы) 10 500 000 25 000 25 153 25 153

 

Результат проведенного исследования показывает, что финансовая нагрузка при патенте, в целом, существенно больше, чем у его главного конкурента – ЕНВД. И даже небольшое снижение стоимости патента по законопроекту, не изменит ситуацию и не привлечет предпринимателей к переходу на патент. Еще одним не маловажным фактором, выступающим против патента, является то, что его стоимость одинакова на всей территории Дагестана. Получается, что с патентом бизнес в районах будет нести финансовую нагрузку равную с аналогичными предпринимателями Махачкалы. Такая уравниловка совершено разных по экономической активности территорий не представляется разумной.

Территориальный перекос

Впрочем, как показывает сравнение финансовой нагрузки при уплате ЕНВД на разных территориях Дагестана (таблица 3), разумности в ней также не много. Так, например, больше всего платят хозяева частных магазинчиков в Дербенте и маршуточники в Избербаше. Если суммировать полученные данные, лидером по налоговой нагрузке по ЕНВД является Дербент, после него следует Избербаш и только третьей Махачкала.

Таблица 3 Сравнение налоговой нагрузки (ЕНВД) по Дагестану

Махачкала Избербаш Дербент Кизилюрт Бабаюртовский район Бежтинский участок
Магазин — 50 кв.м. 66 420 64 800 81 000 73 224 51 354 16 200
Кафе — 50 кв.м. 46 800 45 000 45 000 28 170 47 700 9 000
Газель — перевозка Пассажиров- 13 мест 16 848 25 272 17 550 17 901 21 060 3 510
Итого: 130 068 135 072 143 550 119 295 120 114 28 710

 

Заключение

Облегчение налогового бремени для бизнеса, пусть и небольшое, является благом для экономики нашей республики. Однако, как представляется, подобная мера, сама по себе, не принесет положительного результата и не сделает нашу республику цивилизованной. Пока уровень налоговой нагрузки не снизится до такой степени, что предпринимателям станет выгоднее платить налоги, чем взятки проверяющим, большинство бизнесменов будет послушно пополнять карманы этих проверяющих, а не бюджет. Другим выходом (хоть и маловероятным) является искоренение коррупции в проверяющих органах и повышении их эффективности, таким образом, чтоб каждый из бизнесменов без исключений платил налоги.

В нынешней ситуации в республике те редкие предприниматели, которые все же решат платить налоги в полном объеме, из-за возросшей себестоимости своего бизнеса не смогут быть конкурентоспособными на дагестанском рынке. Не случайно, те из бизнесменов, что перевели свои производства из Дагестана в другие регионы России, говорят, что одним из главных стимулов для переезда являлся фискальный порядок и равенство в этих регионах. Им проще вести бизнес, когда все их конкуренты несут одинаковую налоговую нагрузку. Дождемся ли мы подобного в Дагестане, покажет время.

Статья опубликована в Новом Деле 25 марта 2016, выпуск №11.

White picket fence on grass

Общий взгляд

Не будет ошибкой сказать, что кадастровый учет является узкой сферой хозяйственной деятельности, в специфику которой посвящено небольшое количество людей (в основном это кадастровые инженеры и сотрудники кадастровой палаты). Обывателям будет сложно понять все его тонкости. Вместе с тем, правообладатели земли должны знать суть и основы кадастрового учета, в противном случае, они рискуют столкнуться с серьезными проблемами.

В основе своей, кадастровый учет придуман государством для систематизации сведений об объектах недвижимости (занесения их в единый реестр – кадастр). С его помощью каждый собственник недвижимости может точно определить, где его недвижимость находится, а государство может найти этого хозяина, для обложения его налогом (взаимовыгода на лицо).

Еще одним важным значением кадастрового учета является то, что ни на один объект недвижимости не будет зарегистрировано право собственности (выдана, так называемая, зеленка), если он не будет стоят на кадастровом учете.

 

Тем, кто хоть раз в жизни сталкивался с такими понятиями, как межевание, БТИ, кадастровый план, технический паспорт и т.п., легче всего будет понять современное устройство кадастрового учета, через сопоставление старых терминов с новыми, введенными после принятия закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). Это сопоставление дано в таблице 3.1. 

Таблица 3.1. Сопоставление терминов 

До принятия Закона о кадастре После принятия Закона о кадастре
Кадастровый план земельного участка Кадастровый паспорт
Технический паспорт здания, квартиры и сооружения Кадастровый паспорт
Землеустроитель Кадастровый инженер
БТИ (как организация, проводящая инвентаризацию недвижимости) Кадастровый инженер
БТИ (как организация, ведущая технический учет недвижимости) Кадастровая палата
Земельная кадастровая палата Кадастровая палата

 

Процедура 

Процедура кадастрового учета в целом проста. Землевладелец обращается к кадастровому инженеру, который проводит кадастровые работы (определяет границы земельного участка, подготавливает межевой план и т.п.). В дальнейшем подготовленные кадастровым инженером документы передаются в кадастровую палату, которая осуществляет постановку недвижимости на кадастровый учет (выдает кадастровый паспорт) или отказывает в этом.

Отказы в кадастровом учете

Отказы в кадастровом учете являются главной головной болью землевладельцев и кадастровых инженеров. Одной из самых частых причин отказов в кадастровом учете является наложение границ одного участка на границы другого (как правило соседнего участка). Проще говоря, один участок занял на кадастровой карте место другого участка (по принципу, кто раньше встал того и тапки). Чаше всего это происходит из-за некачественной работы кадастрового инженера, готовившего документы по участку, ранее поставленному на учет. Для того, чтоб исправить эту ситуацию необходимо договориться с собственником соседнего участка, чтоб он «подвинул» свой участок на кадастровой карте либо обратиться в суд о понуждении его в этом.

Кроме того, для Дагестана актуальна проблема с ранее учтенные участками. Согласно законодательства земельные участки, предоставленные землевладельцам до вступления в силу Закона о кадастре (то есть до 01.03.2008), считаются ранее учтенными. И поэтому сведения о них подлежат включению в кадастр недвижимости (на них должен быть выдан кадастровый паспорт), даже если этих сведений недостаточно для полноценного кадастрового учета. Наличие кадастрового паспорта, как мы указывали выше, позволяет зарегистрировать право собственности на этот участок. Однако кадастровая палата нередко отказывает в выдаче кадастровых паспортов на эти участки со ссылкой на не предоставление тех или иных документов. Законное исправление этой ситуации возможно только через суд.

Вышеуказанные отказы, не единственные встречающиеся в практике. Отказы весьма сильный инструмент давления на землевладельцев. И нередко этим пользуются недобросовестные сотрудники кадастровой палаты. Лучшим способом избежать подобных проблем для землевладельца является сотрудничество с квалифицированным и опытным кадастровым инженером, а также с юристом, практикующим в сфере недвижимости.

О странностях дагестанского кадастрового учета

В практике кадастрового учета Дагестана нередки случаи, которые объяснить рационально очень сложно. Так если взглянуть на публичную кадастровую карту, расположенную на сайте https://rosreestr.ru, то можно обнаружить, что некоторые земельные участки расположены за береговой полосой. Например, в радиусе километра от городского берега Махачкалы находятся земельные участки, размещающиеся, буквально, на морской волне, с не характерным для моря назначением (под «жилую застройку», «для садоводства», «под административные здания»). В некоторых местах морской глади можно даже встретить целые улицы с множеством дачных участков. Причем адреса этих участков указывают на то, что они расположены в дали от моря (пос. Шамхал-Термен, ул Лермонтова и т.д.). Остается лишь предположить, что эти участки «переместились» на море в результате действий некоторых недобросовестных работников кадастровой палаты, которые в сотрудничестве с земельными дельцами, таким образом «очистили» кадастровую карту для постановки на учет нужных им земельных участков. Нередко в таких ситуациях в архивах кадастровой палаты исчезают первоначальные документы на «перемещенные» земельные участки. Поэтому добросовестным землевладельцам рекомендуется после постановки своего участка на учет, получить кадастровую выписку на него (документы, в котором указаны координаты участка) и хранить ее на всякий случай.

Статья опубликована в Новом Деле 18 марта 2016, выпуск №10.

photo-1413912623716-e6c688db0383

При приобретении земельного участка на вторичном рынке застройщику важно получить привлекательный участок, оградив себя от того, что его в последующем заберут обратно или запретят строительство на нем. Об этих рисках мы расскажем ниже.

Риски изъятия участка

Существует множество причин, из-за которых купленный участок могут забрать обратно. Основные из них указаны в таблице 2.1. Вместе с тем, есть простейшие правила, которые помогут уберечь от большинства из них.

Первое правило, не покупать земельный участок, на который у хозяина отсутствует свидетельство о регистрации права собственности (так называемая «зеленка»). Проверить наличие права собственности на участок можно, запросив в Росреестре (регистрирующий орган по недвижимости) выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в отношении участка. Эта выписка из ЕГРП сообщит, кто является собственником участка, а также не находится ли он в залоге или под арестом. Полученную выписку очень желательно сохранить, т.к. в случае судебного спора она будет являться доказательством добросовестности покупателя.

В Дагестане процесс оформления документов на землю был и остается очень сильно забюрократизированным, это привело к тому, что продажа многих участков осуществлялась по садовой книжке, доверенности, расписке, на словах или иным незаконным образом. В итоге сейчас нередко встречаются ситуации, при которых на один земельный участок приходится по два, три, а то больше собственников (особенно это касается садовых и дачных участков). Поэтому ни в коем случае не покупаете участок ни у кого, кроме как у хозяина по зеленке и не иначе, как по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре.

Второе правило, относитесь насторожено и тщательно проверяйте ситуацию при покупке участка у лица, действующего на основании доверенности. Так получилось, что до сих пор в нашей республике можно найти недобросовестного нотариуса, который оформит доверенность на продажу участка в отсутствии хозяина. В такой ситуации, хозяин участка с легкостью сможет забрать его у покупателя через суд. Покупателю останется лишь пытаться вернуть деньги у мошенника.

Третье правило, уточняйте историю участка на предмет выявления его настоящего хозяина или хозяев. Очень часто случается, что участок не принадлежит лишь одному человеку (даже, если зеленка оформлена на одного). Так если продавец находится в зарегистрированном браке и участок приобретен после его заключения, то по закону половина этого участка принадлежит супруге хозяина, без согласия которой он продан быть не может. Также бывают случаи, что после смерти человека, один из его наследников быстро оформляет землю на себя и без согласия остальных продает его. Это тоже незаконно.

Четвертое правило, если продавец участок был первым его собственником проверяйте, как он получил его от органов власти. В предыдущей статье «Правовой азбуки строительства» мы говорили об этом подробно. Необходимо отметить, что ситуация с этим вопросом в Дагестане не благополучна по причине того, что многие годы в органах власти находились некомпетентные и алчные люди, распродававшие землю с нарушением законодательства как по процедуре, так и по формам выдаваемых документов на участки. И поэтому многие свидетельства о праве собственности на участки могут быть оспорены по вышеуказанной причине. Бывают и массовые случаи откровенного мошенничества в этой сфере, так в Махачкале из-за утери четырех  архивных книг по выдаче земельных участков за 1994-1998 годы, существует большое количество незаконных участков, полученных якобы в эти годы. Обнаружив, что зеленка на продаваемый участок была выдана на основании документов за 1994-1998 годы, надо быть особенно осторожным.

Пятое правило, выясняйте точное месторасположение участка. Большинство людей считают, что расположение земельного участка можно определить по адресу, указанному в свидетельстве о праве собственности на него. Однако это не так. Адрес, указанный в зеленке может быть лишь ориентиром месторасположения участка, но не более. Точные координаты расположения участка указаны только в государственном кадастре недвижимости. Для удобства людей, некоторые сведения из него можно получить в публичной кадастровой карте, размещенной в интернете по адресу: maps.rosreestr.ru. Набрав кадастровый номер участка на этой карте, вы сможете увидеть, где расположен интересуемый участок с некоторой долей погрешности (в Дагестане она высока: 15-20 метров). Конечно без вызова кадастрового инженера определить месторасположение участка с высокой точностью (до сантиметров) невозможно, однако вышеуказанное убережет от покупки участка, который по факту расположен вдалеке от того места, что показывает продавец. Кстати, в Дагестане бывают случаи, что из-за действий мошенников, существуют участки с зеленкой, которые в действительности расположены на море (вдалеке от берега), об этом поподробнее в следующей статье Правовой азбуки строительства, посвящённой кадастровому учету.

Шестое правило, полностью указывайте цену участка в договоре. На случай, если все-таки участок у покупателя будет изъят и возвращен прежнему хозяину, этот покупатель будет иметь право на возврат только той суммы денег, что указана в договоре.

Проблемы со строительством

Наличие собственности на участок, не дает право хозяину застраивать его по собственному усмотрению. Одним из условий строительства является его соответствие категории и виду разрешенного использования земельного участка. Об этом мы подробнее расскажем в одной из следующих статей цикла «Правовая азбука строительства», а сейчас лишь отметим наиболее важные положения указанного.

В России существует семь категорий земельных участков (земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и пр.), а также множество видов разрешенного использования. Помимо этого, в населенных пунктах, принявших правила землепользования и строительства (а таких в России большинство), на каждый участок распространяется тот или иной градостроительный регламент, в котором указаны параметры разрешенного строительства.

Все вышеуказанное нужно учитывать при покупке участка, в противном случае можно столкнуться с тем, что планируемое строительство на участке невозможно.

Отдельно хотелось бы остановиться на таком виде разрешенного использования участка, как многоэтажное жилое строительство. Для получения такого лакомого для многих застройщиков вида строительства необходимо соблюсти ряд условий. В некоторых случаях, например, провести публичные слушания перед изданием правового акта администрации. И поэтому, приобретая такой земельный участок, важно проверить были ли соблюдены требования закона при изменении вида разрешенного использования с одного на другой. В противном случае, застройщик рискует столкнуться с претензиями контрольных и надзорных органов о незаконности строительства.

Нелишним будет перед покупкой участка уточнить стоимость получения технических условий на подключения к коммунальным сетям (электричество, газ, вода и т.п.). Размер расходов на их получение можно существенно повлиять на планы строительства. Подробнее о порядке и стоимости получения технических условий мы расскажем в отдельной статье «Правовой азбуки строительства».

Что уберегает от рисков?

Причин возникновения вышеуказанных рисков довольно много и полностью проверить приобретаемый участок на их наличие может только юрист, специализирующийся в области недвижимости. Но даже он не сможет дать 100% гарантию на отсутствие проблем. Учитывая это законодательством предусмотрено специальное положение, устраняющее те или иные риски по происшествии длительного времени. Это положение называется сроком исковой давности. Согласно нему, если после допущенного нарушения прошло более трех лет, то негативные последствия для приобретателя участка не наступают. Однако в применении срока исковой давности, есть свои тонкости и поэтому без консультации со специалистом все равно не обойтись.

Статья опубликована в Новом Деле 4 марта 2016, выпуск №8.

http://www.ndelo.ru/news/ekonomika/1767/.

depositphotos_3204216_s

Приобретение земельного участка (далее – ЗУ) важный этап строительного процесса. Знание процедуры предоставления ЗУ убережет от чрезмерных затрат денег и времени, а также от ошибок, которые могут повлечь изъятие этого участка. Ниже мы попытаемся разобраться с базовыми вопросами этой процедуры.

.

Принципы приобретения земельных участков у органов власти

Порядок приобретения ЗУ для строительства регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Этим кодексом установлены следующие принципы предоставления земли:

· предоставление ЗУ, осуществляется только на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, предусмотренных законом;

· ЗУ в целях строительства предоставляются только в аренду, а их продажа допускается только, как исключение из правил;

· установлена презумпция обязательности предоставления ЗУ органами власти по заявлению частных лиц, за исключением случаев, когда это прямо запрещено законном. Что означает, невозможность произвольного отказа органов власти в предоставлении ЗУ частному лицу.

.

У кого приобретать?

В отношении большинства земли в России государственная собственность не разграничена. Распоряжение ею осуществляют органы местного самоуправления согласно таблице 1.1.

Таблица 1.1. Органы, уполномоченные распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Земля расположена Администрация городского округа Администрация муниципального района Администрация поселения
В городе +
В районе (в поселениях и межселенной территории) +
В поселениях (при наличии правил землепользования и застройки) +

Необходимо отметить, что действующий ЗК РФ отменил ранее распространённую практику самостоятельного выбора застройщиками месторасположения ЗУ под застройку в населенных пунктах. Сейчас застройщики вправе требовать проведения аукциона только в отношении тех ЗУ, которые были администрацией заблаговременно поставлены на кадастровый учет (подготовлены к аукциону) согласно документам по планировки территории. Все это, в принципе, должно исключить практику хаотичной и точечной застройки в населенном пункте.

.

Условия и процедуры предоставления земельных участков

Изъятие из вышеуказанного правила сделано только гражданам, планирующим индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС), которые, как и прежде могут самостоятельно выбирать место будущего строительства, а администрация не сможет им отказать в проведение аукциона по его предоставлению, за исключением закрытого перечня случаев.

Помимо обычного (классического) предоставления земли под постройку одного объекта недвижимости, законодательством на сегодня также предусмотрены специальные варианты, рассчитанные на профессиональных застройщиков, такие, например, как предоставление ЗУ под аварийными зданиями, подлежащими сносу (по договору о развитии застроенной территории), предоставление ЗУ для массовой застройки (по договору о комплексном освоении территории). В зависимости от вышеуказанных вариантов различаются условия предоставления ЗУ как по виду права (в собственность или аренду), возмездности предоставления (за плату или бесплатно) и процедуре. Эти отличия указаны в таблице 1.2.

Таблица 1.2. Условия предоставления земельных участков для строительства

Цели и кому предоставляется земля Собствен-ность Аренда Аукцион Без аукциона За плату Бесп-латно
Для строительства по запросу любого лица (общий порядок) + + +
Гражданам для индивидуального жилищного строительства + + + + +
Для комплексного освоения территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории + + + +
Для развития застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии этой территории + + + +

 

Условия предоставления земельных участков для строительства
Процедура предоставления ЗУ в зависимости от лица, которому ЗУ предоставляется, и цели предоставления также имеет свои отличия. Учитывая наибольшую актуальность, в таблице 1.3. указана процедура предоставления ЗУ для индивидуального жилищного строительства.

Таблица 1.3. Процедура предоставления земельного участка под ИЖС

Этап Ответственное лицо Срок
1 Заявление о предварительном согласовании предоставления ЗУ Заявитель
2 Публикация извещения о предоставлении земельного участка Орган власти 30 дней
3 Решение о предварительном согласовании (если не поступили заявления 3-х лиц о желании участвовать в аукционе) Орган власти 30 дней
3.1 Кадастровые работы и учет ЗУ Заявитель
3.2 Заявление о предоставлении ЗУ Заявитель В течение 2 лет с момента предварительного согласования
3.3 Заключение договора купли-продажи или аренды ЗУ Орган власти 30 дней
4 Решение об отказе в предварительном согласовании (если поступили заявления 3-х лиц) Орган власти
4.1 Подготовка схемы расположения ЗУ Заявитель
4.2 Утверждение схемы расположения ЗУ Орган власти 2 месяца
4.3 Кадастровые работы и учет ЗУ Заявитель
4.5 Заявление о проведении аукциона Заявитель
4.6 Решение о проведении аукциона Орган власти 2 месяца
4.7 Аукцион Орган власти
4.8 Заключение договора купли-продажи или аренды ЗУ Орган власти 10 дней

.

Порядок проведения аукциона и начальная цена

Учитывая нацеленность законодательства на обеспечение равного доступа к использованию земли, важное значение имеет знание о порядке проведения аукциона. В таблице 1.4. указаны основные этапы и сроки проведения аукциона.

Таблица 1.4. Основные этапы и сроки проведения аукциона

Этап Сроки
1 Публикация извещения об аукционе (в т.ч. в интернете на сайте: www.torgi.gov.ru) Не менее 30 дней до проведения
2 Заявка на участие Не позднее чем за 5 дней до дня проведения аукциона
3 Проведение аукциона
4 Заключение договора с победителем или с единственным участником 10 дней с даты проведения аукциона

Порядок определения начальной цены аукциона выбирается по усмотрению органа власти способом, указанным в таблице 1.5

Таблица 1.5. Начальная цена предмета аукциона

При продаже ЗУ При аренде ЗУ
рыночная стоимость, определенная оценщиком рыночная стоимость, определенная оценщиком
либо кадастровая стоимость либо не менее 1,5 % от кадастровой стоимости

.

На что обратить внимание?

Застройщикам важно понимать, что процедура и условия предоставления ЗУ в целях строительства строго формализованы и их нарушение даже, если это облегчает получение ЗУ, может сыграть с застройщиком плохую шутку. Так некоторые нарушения позволят прокуратуре или иным органам власти в дальнейшем требовать изъятия ЗУ у застройщика несмотря на то, что на нем будет уже возведен объект капитального строительства. Особое внимание нужно обращать на публикации о предоставлении ЗУ и проведении аукционов. Их отсутствие, самый частый повод к признанию проведенной процедуры незаконной.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о правилах безопасного приобретения земельного участка под строительство на вторичном рынке.

Магомедов Арсен 08.02.2015

winter-view

Предлагаем для вашего сведения, статью руководителя нашей фирмы в еженедельнике Новое Дело.

 

 

Строительство как двигатель экономики, очень чувствительно к общему состоянию общества. Если общество больно коррупцией, невежеством и прочими недостатками, строительство сразу это отображает во внешнем виде наших городов и селений. Для улучшения этой важной сферы нашей жизни Новое Дело совместно с юридической фирмой «Магомедов и партнеры» запускает образовательный цикл статей под названием «Правовая азбука строительства».

 

Необходимость просвещения

 

Бесконечные самострои, уродующие наши населенные пункты, алчные застройщики, ущемляющие права обычных граждан, а также коррумпированные чиновники, «стригущие» строительный бизнес и увеличивающие конечную стоимость квадратного метра, – тяжкое бремя и препятствие для благополучного развития нашей республики.

 

По опыту работы юридической фирмы «Магомедов и партнеры» в качестве судебных юристов при строительных спорах можно сделать вывод, что основой многих проблем является незнание людьми законов, которые прямо затрагивают их жизнь и профессиональную деятельность.

 

Расплатой этому становятся потраченные деньги, время и нервы для застройщиков, судебные споры граждан, а также ухудшение качества жизни населения. Как часто участники строительства в финале очередной строительной проблемы, говорят: «если бы я знал, то никогда бы не ввязался в это дело!»

 

Учитывая все это, можно сказать, что в обществе сформировалась потребность на просвещение в строительных вопросах. Попытка которого будет осуществлена нашей газетой посредством цикла статей «Правовая азбука строительства».

 

Полагаем, что вышеуказанный цикл статей будет интересен широкому кругу читателей от простых граждан, которые хотя бы раз в жизни сталкивались с вопросом постройки своего частного дома либо фактом незаконного строительства по соседству, до профессиональных застройщиков, испытывающих на себе бремя административного давления коррумпированных чиновников и вступающих в неоправданные судебные тяжбы с населением.

 

О чем будем писать

 

В 2014 году для обеспечения прозрачности и снижения забюрократизированности в градостроительстве Правительством Российской Федерации был утвержден исчерпывающий перечень процедур в сферах строительства. Этот перечень важен тем, что ни один из органов власти не может обязать участников строительства совершать какие-либо действия, не включенные в этот перечень. По этой причине цикл «Правовая азбука строительства» по своей логике и содержанию будет приближен к вышеуказанному перечню.

 

Мы планируем, что каждая статья из нашего цикла будет являться описанием одного или нескольких процедур строительства. Для удобства читателей очередность публикации статей из цикла будет соответствовать очередности (хронологии) процесса строительства. Поэтому публикация цикла мы начнем с тех тем, которые непосредственно предшествуют самому строительству (покупка участка, кадастровый учет и т.п.), а закончим темами, связанными с его окончанием (ввод в эксплуатацию, оформление права собственности).

 

На данный момент, нами планируется следующие содержание цикла «Правовая азбука строительства»:

 

  1. Приобретение земельного участка для строительства.
    • Приобретение участка у органов власти.
    • Приобретение участка у частных лиц.
    • Кадастровый учет участка.
    • Разрешенный вид использования участка.
  2. Получение технических условий.
    • Технические условия на подключение к электрическим сетям.
    • Технические условия на подключение к теплоснабжению.
    • Технические условия на подключение к водоснабжению.
    • Технические условия на подключение к водоотведению.
    • Технические условия на подключение к сетям газораспределения.
  3. Архитектурно-строительное проектирование.
    • Инженерные изыскания.
    • Проектирование.
    • Экспертиза результатов инженерных изысканий и проектирования.
  4. Строительство.
    • Получение разрешения на строительство.
    • Лица, которые могут осуществлять строительство.
    • Начало строительства.
    • Осуществление строительства.
  5. Привлечение денежных средств граждан для строительства.
    • Долевое строительство.
    • Жилищно-строительный кооператив.
  6. Ввод объекта в эксплуатацию.
    • Выполнение технических условий и заключение договоров ресурсоснабжения.
    • Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
  7. Оформление прав на объект.
    • Присвоение адреса объекту недвижимости.
    • Кадастровый учет объекта недвижимости.
    • Регистрация прав на объект недвижимости.

 

Кто будет писать

 

Основным автором цикла статей будет руководитель юридической фирмы «Магомедов и партнеры» — Магомедов Арсен. Чей многолетний опыт работы в строительных и девелоперских организациях Москвы, а также юридическая практика в судах нашей республики послужит главным материалом для цикла статей.

 

Как будем писать

 

Учитывая широкую аудиторию читателей, автор цикла планирует сделать его максимально простым для понимания. По возможности, часть материала будет представлена в виде таблиц и схем. Вместе с тем, в цикле будет содержаться информация об основных нормативно-правовых актах, регулирующих строительство, позициях государственных органов и судов по спорным вопросам, а также о местной специфике республики Дагестан.

 

Периодичность выхода новых тем по циклу будет составлять – 2 раза в месяц.

 

Первой статьей из цикла, которая будет опубликована через 2 недели, будет статья о порядке приобретения земельного участка для строительства у органов власти.

 

Новое Дело и юридическая фирма «Магомедов и партнеры» надеются, что информация, которая будет раскрыта в вышеуказанном цикле статей, сделает жизнь в нашей республике легче и благополучнее.

 

Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту info@mag-law.ru

hwijjf7rwopgej1nb4zb_img_3773

Представляем для вашего внимания статью руководителя нашей фирмы Магомедова Арсена для еженедельника «Новое дело» по проекту правил застройки и землепользования Махачкалы.

Новое Дело неоднократно писало об огромной важности Правил землепользования и застройки (далее – Правила застройки), недаром их в СМИ называют «Строительной конституцией города». Позволим себе напомнить основные принципы и цели, заложенные в этот правовой институт:

  • Правила застройки являются публичным договором между властью, населением и застройщиками, по которому устанавливаются прозрачные правила игры на «поляне» строительства.
  • Эти правила игры определяют, что и где можно или нельзя строить. Для того, чтоб это выяснить любому лицу достаточно будет обратиться к содержанию Правил застройки, а именно к карте градостроительного зонирования (карта, по которой весь город поделен на территориальные зоны) для выяснения в какую зону входит интересуемый земельный участок, а после этого изучить градостроительный регламент этой зоны (регламент, в котором прописываются все возможные параметры строительства в этой зоне: виды разрешенного использования, максимальная этажность и высота, коэффициент и плотность застройки участка и т.п.).
  • Посредством вышеуказанного резко снижается административная роль городских чиновников и соответственно уровень коррупции, т.к. последние превращаются из лиц, «решающих» кому и что строить, в лиц, проверяющих соответствие стройки Правилам застройки.
  • Кроме того, также невероятно сильно возрастет уровень общественного контроля над городским строительством, т.к. для того, чтоб определить соответствие стройки закону больше не понадобится наличие высшего юридического образования, а достаточно будет умения пользоваться интернетом (для изучения Правил застройки, которые должны быть размещены на сайте администрации города, а также опубликованы в местных СМИ).

Учитывая вышеизложенное, надо понимать, сколько ожиданий горожан, уставших от строительного хаоса в Махачкале, возложено на новые Правила застройки города (старые правила, принятые в 2009 году фактически не действуют из-за того, что небыли опубликованы). Однако изучение проекта этих Правил застройки (проект их опубликован на официальном сайте городской администрации), скорее приводит к разочарованию, чем к радости от перехода нашего города, казалось бы, на новую и цивилизованную ступень его развития.

О хорошем

Было бы неправильно говорить о том, что все в проекте Правил застройки плохо, есть и плюсы. Как говорится «Худой мир лучше хорошей войны» и поэтому самым главным плюсом Правил застройки является сам факт их существования. Каково бы не было их содержание, их существование, в любом случае, лучше той правовой анархии, которая сейчас существует в городе. К еще одному плюсу можно отнести то, что в новых Правилах застройки Махачкалы существует четкое разделение территориальных зон по этажности строительства, допускаемых в них, что по крайне мере исключит возведение многоэтажек в тех местах, где их не ждешь. Также хорошо, что в Правилах застройки установлены требования к минимальным отступам возводимых строений от красных линий (границ дорог, а также других территорий общего пользования) и соседних домов в частном секторе.

Однако, в целом, на этом описание позитивных сторон Правил застройки заканчивается. В дальнейшем речь пойдет о минусах, которые в них заложены.

 

Мутят воду

Излюбленным приемом чиновника, желающего «ручного» управления какой-либо сферой деятельности, является создание для этой сферы правил, в которых изобилуют нечеткие процедуры, сложные для исполнения и понимания предписания, «резиновые» определения или логические уловки. Все это помогает достигать анти законный результат оставаясь формально правым. Изучая Правила застройки, к сожалению, можно прийти к выводу, что они не избежали вышеуказанных недостатков.

Первым свидетельством этого является то, что юридическая техника написания Правил застройки настолько слаба, что граничит с сознательным искажением (саботажем) предусмотренных законодательством механизмов контроля над городским строительством. Указанное можно понять на следующем примере. Согласно действующему законодательству, для ограничения уплотнительной или точечной застройки предусмотрены так называемые коэффициенты «застройки земельного участка» и «плотности застройки земельного участка». Первый определяет отношение застраиваемой площади к площади земельного участка, второй –отношение площади всех помещений зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, к площади участка. Наличие этих коэффициентов позволяет пресечь попытки застройщиков застроить весь земельный участок (не оставляя площадей под парковку и двор), а также желания застройщиков построить большое количество площадей без учета того, как это «загрузит» местную инфраструктуру. Несмотря на очевидную важность этих коэффициентов, а также их массовое применение в других городах России, в Правилах застройки Махачкалы они практически не используются. Так они отсутствуют в таких важных и потенциально проблемных территориальных зонах, как зоны многоквартирной жилой застройки.

Отсутствие этих коэффициентов разработчики Правил застройки нелепо пытаются восполнить процедурой «определения минимальных размеров земельных участков». Так, например, в градостроительном регламенте зоны многоквартирной многоэтажной жилой застройки (6-16 этажей) указано, что «минимальные размеры земельных участков для размещения многоэтажного жилого дома рассчитываются исходя из нормы 0,69 м2 на 1 м2 общей площади жилых помещений». Не зная всей процедуры строительства сложно заметить подвох в данном маневре авторов Правил застройки. Но специалисты в этой сфере знают, что в жизненном цикле строительства этап «предоставления земельного участка для строительства» (в котором применяется критерий «определения размера земельного участка») находится в большом временном и процедурном отдалении от этапа «выдачи разрешения на строительство» (в котором применяются коэффициенты «застройки» и «плотности застройки» и не применяется критерий «определения размера земельного участка»). Тем самым по новым Правилам застройки, на этапе «выдачи разрешения на строительство» нельзя будет отказать в этом застройщику по причине того, что размер земельного участка не соответствует его амбициозным планам застройки.

В итоге мы можем получить классическую коррупционную модель, когда при выделении земли будет публично заявлено, что на ней будет строиться, что-нибудь незначительное, например, маленький домик, а после выделения застройщик внезапно поменяет свои планы и совершенно законно возведет гигантский объект. При этом для общества будет представлена картина, при которой чиновники будут возмущено говорить: «нас обманули», а застройщик: «я действую по закону».

Загнули палку

Вторым свидетельством потенциальной коррупционности Правил застройки является неадекватно высокие требования к строительству в городе. Перечислим некоторые из них по порядку: 1) в зоне индивидуального жилого строительства (ИЖС) установлен необычайно низкий 30% максимальный коэффициент застройки (для сравнения в Волгограде 60%, а в Сочи 50%). Это означает, что на стандартном участке под ИЖС в 5 соток, общая площадь застройки (под дом, гараж и другие постройки) не может превышать 150 кв.м. 2) максимальная высота забора для зоны ИЖС не может превышать 2 метра, а для садовых (дачных) земельных участков 1.5 метра. 3) минимальный размер земельного участка, необходимого для строительства аптеки или заведения общественного питания, составит 2000 кв.м., для футбольного поля 7000 кв.м., для парковки 30м2 на одну машину 3) запрет на строительство заведений общественного питания в зоне жилой застройки (4-5 этажей).

Естественно, все эти запреты могут быть отменены, если застройщик пройдет специальную процедуру по их согласованию у городских властей, что конечно не лучшем образом скажется на борьбе с коррупцией в нашем государстве.

Нарушают закон

Помимо вышеуказанных недостатков, к сожалению, при принятии Правил застройки наблюдается и прямое нарушение закона. Так в нарушении статьи 31 Градостроительного кодекса РФ не опубликована для публичного обсуждения составная часть Правил застройки – карта градостроительного зонирования. По этой причине никто из горожан не может знать в какую территориальную зону попадет его земельный участок и, соответственно, что будет его ждать в дальнейшем. Кроме того, в Правилах застройки прописаны положения, противоречащие законодательству. Так в статье 6 Правил застройки указано, что они не распространяются на градостроительные планы земельных участков, выданные до вступления в силу новых Правил застройки. Указанное противоречит подпункту 2 пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ибо может привести к тому, что Правила застройки перестанут действовать из-за того, что застройщики, в удобных для себя случаях, будут вытаскивать «из рукава» ранее выданные градостроительные плана на их участки, позволяющие «обойти» все действующие ограничения.

Заключение

Формат газетной статьи не позволяет в полной мере раскрыть все замечания к Правилам застройки. Вместе с тем, есть надежда, что озвученное побудит городские власти к исправлению бумажных ошибок, пока они не приняли реальный характер.

Арсен Магомедов. Руководитель юридической фирмы «Магомедов и партнеры».

Правомерность проверок бизнеса

Полезная информация для тех предпринимателей, которые получают «письма счастья» от Администрации Махачкалы с требованием предоставить документы на бизнес.

Юридическое заключение о правомерности требования Администрации Советского района города Махачкалы о предоставлении правоустанавливающих документов

 

ФАКТЫ

13 апреля 2015 г. Администрацией Советского района города Махачкалы Бутику «————» направлено требование №—- о предоставлении следующих правоустанавливающих документов:

  • Паспорт руководителя.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Разрешительные документы на объект предпринимательской деятельности.
  • Постановление о переводе помещения из жилого в нежилое.
  • Документы, подтверждающие целевое использование земельного участка, занятого коммерческим объектом.

 

СОКРАЩЕНИЯ

  1. Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» – Закон N 294-ФЗ.
  2. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – Закон N 131-ФЗ.
  3. Администрация Советского района города Махачкалы – Администрация.

 

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

При подготовке настоящего заключения мы исходили из следующих допущений и ограничений:

  1. Администрацией было направлено Бутику «———» требование на одном листе, без приложения к нему каких-либо дополнительных документов.
  2. Требование Администрации направлено не в процессе проведения плановой документарной проверки, включенной в ежегодный план проведения плановых проверок, размещенный на официальном сайте Генеральной прокуратуры Российской Федерации.
  3. У Администрации отсутствуют основания для проведения внеплановой выездной проверки в соответствии с требованиями части 2 статьи 10 Закона N 294-ФЗ.

 

ВОПРОС

Оценить правомерность вышеуказанного требования Администрации.

 

ОТВЕТ

Требование Администрации не правомерно, так как направлено в нарушении порядка организации и проведения проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей органами, уполномоченными на осуществление муниципального контроля.

 

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления вправе организовывать и осуществлять муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных муниципальными правовыми актами, принятыми по вопросам местного значения, а в случаях, если соответствующие виды контроля отнесены федеральными законами к полномочиям органов местного самоуправления, также муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Закона N 131-ФЗ к отношениям, связанным с осуществлением муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения Закона N 294-ФЗ.

Главой 2 названного закона предусмотрены две основные формы муниципального контроля: плановые и внеплановые проверки, которые в свою очередь могут быть как выездные, так и документарные (в рамках которых может быть направлен запрос о предоставлении документов).

В силу частей 3 и 7 статей 9 Закона N 294-ФЗ плановые проверки проводятся на основании ежегодных планов, которые должны быть размещены на официальном сайте Генеральной прокуратуры Российской Федерации до 31 декабря года, предшествующего году проведения плановых проверок.

Согласно части 12 статьи 9 Закона N 294-ФЗ о проведении плановой проверки юридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом муниципального контроля не позднее чем в течение трех рабочих дней до начала ее проведения посредством направления копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа муниципального контроля о начале проведения плановой проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или иным доступным способом.

В соответствии с частью 5 статьи 10 Закона N 294-ФЗ внеплановая выездная проверка может быть проведена по основаниям, указанным в подпунктах «а» и «б» пункта 2 части 2 этой статьи, органами муниципального контроля после согласования с органом прокуратуры.

В силу  части 16 статьи 10 Закона N 294-ФЗ о проведении внеплановой выездной проверки, за исключением внеплановой выездной проверки, основания проведения которой указаны в пункте 2 части 2 этой статьи, проверяемое лицо уведомляется органом муниципального контроля не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.

В случае если при проведении документарной проверки орган муниципального контроля направляет в адрес проверяемого мотивированный запрос с требованием представить необходимые документы, к запросу должна прилагаться заверенная печатью копия распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа муниципального контроля о проведении проверки (часть 4 статьи 11 Закона N 294-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 20 Закона N 294-ФЗ к грубым нарушениям проведения проверки, приводящим к недействительности ее результатов, в частности, относятся следующие нарушения:

  • отсутствие оснований проведения проверки;
  • проведение плановой проверки, не включенной в ежегодный план проведения плановых проверок;
  • нарушение сроков уведомления о проведении проверки;
  • отсутствие согласования с органами прокуратуры внеплановой выездной проверки;
  • проведение проверки без распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа муниципального контроля.

Таким образом, требование Администрации о предоставлении правоустанавливающих документов, направленное в нарушении вышеуказанных норм, является незаконным и его неисполнение не влечет предусмотренной законом ответственности.

Необходимо отметить, что вышеуказанный вывод не означает отсутствие обязанности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность соблюдать требования действующего законодательства по надлежащему оформлению своей деятельности, в том числе обязанность иметь документы о постановке на налоговый учет, а также иные необходимые правоустанавливающие документы.

Наш ответ основан на нормах действующего законодательства.

 

depositphotos_43987829_s

Общеизвестно, что дагестанцы очень неохотно платят налоги, особенно в большом размере. И когда в 2015 году махачкалинский бизнес столкнулся с тем, что размер налогов значительно вырос, многие поспешили уйти в «тень», тем самым поставив себя вне закона и создав риск их преследования со стороны различных государственных органов. Однако для того, чтоб уменьшить налоговые платежи необязательно поступать столь категорично, ибо для этого есть множество легальных способов этого. О некоторых из них в мы расскажем в этой статье.

Об увеличении с 1 января 2015г. налоговой нагрузки на предпринимателей в Махачкале писали многие СМИ, поэтому не буду на это тратить время наших читателей, а сразу перейду к описанию механизмов ее уменьшения. Это уменьшение будет касаться единого налога на вмененный доход (ЕНВД, вмененка) и земельного налога.

 

С ЕНВД на УСН

До увеличения ЕНВД его применение было оптимальным выходом для многих мелких предпринимателей Махачкалы, которым законодательством предоставлена такая благоприятная возможность, т.к. при вмененке отсутствует необходимость применять недешевый кассовый аппарат при расчетах наличными, а также вести книгу кассира-операциониста.

После увеличения ЕНВД, когда вменный налог стал непомерно высок, выгодной альтернативой ему, способной снизить налоговое бремя, является переход предпринимателей на упрощенную систему налогообложения (УСН), при которой налогом облагается реальный доход бизнесмена, а не вмененный (привязанный к метрам торговой площади,  количеству работников и прочих физических показателей деятельности предпринимателей).

Тем более что согласно Постановления Правительства РФ от 15.04.2014 №334 предприниматели, применяющие УСН, вправе вместо затратных кассовых аппаратов использовать дешевые бланки строгой отчетности (БСО) при приеме денежной наличности у населения за оказанные услуги. Главное требование к БСО, чтоб они были распечатаны в типографии. В махачкалинских типографиях стоимость одного экземпляра БСО начинается от 1,3-1,5 рублей (при заказе от 1000 экз.). При этом бизнесменам необходимо помнить, что выдавать клиенту БСО надо будет в обязательно порядке, иначе их могут привлечь к ответственности, аналогичной той, что наступает при невыдаче кассового чека.

Еще очевидным плюсом перехода на УСН является освобождение индивидуальных предпринимателей от обязанности оформлять кассовые документы (приходные и расходные ордера, кассовую книгу) при работе с наличностью, что закреплено в Указании Банка России от 11.03.2014 г. №3210-У.

Тем самым многие индивидуальные предприниматели могут кардинально снизить размер уплачиваемого налога (привязав его к реальным доходам), сохранив при этом преимущества, существовавшие при вмененки (отсутствие кассового аппарата и кассового документооборота).

Уменьшаем земельный налог.

Самым эффективным способом снижения земельного налога является снижение его налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка. Так получилось, что на сегодняшний день кадастровая стоимость многих земельных участков в Махачкале (как в прочем и по всему Дагестану) многократно превышает их рыночную стоимость. Для устранения этого недоразумения законодательством предусмотрены два пути:

  1. обращение в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (располагается по адресу: г. Махачкала, ул. Даниялова, дом 18, 3-й этаж);
  2. обращение в Верховный суд Республики Дагестан.

Граждане свободны в выборе любого из этих путей, в отличие от юридических лиц, для которых является обязательным предварительное обращение в комиссию перед оспариванием кадастровой стоимости в суде.

Необходимо отметить, что хоть вышеуказанные пути уменьшения земельного налога и эффективны, однако они являются затратными (требуется заказать отчёт независимого оценщика о стоимости земельного участка, провести его экспертизу, оплатить госпошлину и т.п., общие расходы от 35000 рублей) и поэтому подходят больше для средних и крупных землепользователей.

Также эффективным способом снижения земельного налога является изменение вида его разрешенного использование на льготный. Так, например, льготная ставка налога в размере 0,85% от его кадастровой стоимости установлена на земельный участок, предназначенный для размещения административных и производственных зданий, в отличие от 1.5% ставки для общей массы земельных участков в Махачкале.

 

В заключении.

Описанные выше способы не являются единственными в своем роде. На практике существует множество других легальных механизмов снижения налогового бремени, для внедрения которых предпринимателям необходимо обращаться к помощи профессиональных консультантов.

Магомедов Арсен — генеральный директор Юридической фирмы «Магомедов и партнеры». 07.06.15

 

 

depositphotos_30631543_s

Не каждый покупатель квартиры или дома знает, что он может вернуть от государства часть уплаченных денег. Возврат этих денег происходит при использовании налогового вычета на эту покупку. Предлагаем читателям ознакомиться с общими правилами получения этих денег в режиме вопрос-ответ.

Для лучшего усвоения настоящей статьи, вначале мы постараемся разъяснить читателям главное, почему возврат денег называется вычетом. Так в обычной ситуации любой житель нашей страны, получая зарплату или иной доход, должен выплачивать с этого дохода налог (НДФЛ) в размере 13%. И например, если служащий, имеет зарплату 100 000 руб. в год, то он уплачивает в казну НДФЛ в размере 13 000 руб. (13% от 100 000 руб.). 100 000 руб. в рассматриваемом случае, являются налоговой базой.

В качестве поддержки населения, государство дозволяет в некоторых случаях вычитать те или иные суммы из этой налоговой базы. В результате этого вычитания налогоплательщик платит меньше налогов, а если налоги уже уплачены, то налогоплательщик получает их обратно. Все это называется налоговым вычетом, о частном случае которого (вычет при покупке жилья) мы расскажем в этой статье.

Сколько выплатит государство при использовании налогового вычета?

Если покупатель воспользуется налоговым вычетом, он сможет получить от государства до 260 000 руб. Это сумма является 13% от 2 000 000 руб. – максимального размера налогового вычета при покупке жилья.

При покупке чего предоставляется налоговый вычет?

Налоговый вычет предоставляется при покупке: жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участки, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. Все эти объекты имеют одну общую черту, они являются недвижимостью. Наиболее чаше всего используется налоговый вычет при покупке квартиры. Поэтому в дальнейшем, когда мы будем писать о недвижимости или о квартире, нами будет подразумеваться под ними все вышеуказанные объекты.

Кому предоставляется налоговый вычет?

Любому человеку, с заработка которого уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Обычно это люди, которые получают «белую» зарплату или те, кто официально декларирует свои доходы, например, от сдачи в аренду недвижимости и уплачивают с этого налоги.

Как выплачиваются деньги по налоговому вычету?

Налоговой службой — перечислением на расчетный счет покупателя квартиры.

Работодателем — не удержанием 13% НДФЛ с зарплаты покупателя квартиры.

Когда можно обратиться за получением налогового вычета?

В налоговую инспекцию по месту жительства (прописки) покупателя за вычетом можно обратиться в любое время, начиная с года, следующего за годом, в котором было получено свидетельство о праве собственности на квартиру (зеленка).

Например: Магомед приобрел квартиру (получил свидетельство о праве собственности) в 2011г. Значит, он может обратиться за получением налогового вычета в любое время, начиная с 01.01.2012г.  То есть, это может быть 2012г., 2013г., 2014г. и последующие года.

К работодателю за вычетом можно обратиться со дня получения свидетельства о праве собственности на квартиру. При обращении за налоговым вычетом к работодателю работник передает ему заявление на получение вычета и уведомление, выданное налоговым органом. Уведомление выдается налоговым органом по месту жительства покупателя в тридцатидневный срок.

Какие документы необходимы для получения налогового вычета?

Обычно для получения налогового вычета достаточно предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

  • справку 2-НДФЛ с места работы;
  • копию договора приобретения квартиры;
  • копию свидетельства о государственной регистрации права на квартиру;
  • копию паспорта покупателя квартиры;
  • копию документов, подтверждающих оплату за квартиру (расписки, платежные поручения, банковские выписки и т.п.);
  • копию свидетельства о присвоении ИНН покупателю;
  • справку с места работы покупателя квартиры о том, что не выделялись средства для покупки квартиры;
  • реквизиты счета покупателя квартиры в банке;
  • справку о составе семьи;
  • свидетельство о заключении брака.

Какие есть препятствия для получения налогового вычета?

Налоговый вычет не предоставляется, если:

  • сделку купли-продажи имущества совершают между собой взаимозависимые физические лица (например, близкие родственники);
  • он был уже ранее использован;
  • оплата недвижимости произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств бюджета;
  • покупку недвижимости покупатель оформил на другое лицо. Исключение только супруг и несовершеннолетние дети.

Какие годы получения официального дохода (и соответственно выплаты НДФЛ) учитываются при получении налогового вычета?

При получении налогового вычета существует правило: учитывается период уплаты НДФЛ, начиная с года, в котором покупатель совершил покупку и далее до полного исчерпания суммы налогового вычета.

Например, Магомед приобрел квартиру в 2011г. Значит, при предоставлении ему налогового вычета будет учитываться уплаченный им НДФЛ в 2011г. и последующих годах.

Если покупатель обратился за налоговым вычетом не сразу, а, например, через несколько лет после получения права на это, то возникает одно ограничение – не учитывается уплата НДФЛ, произошедшая более трех лет назад от даты обращения за налоговым вычетом.

Например, Магомед приобрел квартиру в 2011г. И если он обратится за налоговым вычетом не в 2012г., а в 2016г., то в этом случае при налоговом вычете будет учитываться уплаченный им НДФЛ, начиная с 2013г. и далее вплоть до исчерпания суммы налогового вычета.

Как предоставляется налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность супругов?

Приобретая недвижимость в совместную собственность, необходимо учитывать, что налоговый вычет придется распределить между супругами в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением. Причем налоговый вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе 100% и 0%.

Например, Магомед и его жена Патимат приобрели квартиру в совместную собственность за 2 200 000 руб. В таком случае они могут договориться распределить между собой налоговый вычет в следующем соотношении: 100% вычета заявляет муж, а 0% — жена. Таким образом, Магомед получит вычет в размере 260 000 руб. (13% от 2 000 000 руб.), а Патимат сохраняет право на получение вычета при покупке другой квартиры.

Как предоставляется налоговый вычет при покупке квартиры в общедолевую собственность супругов?

При приобретении недвижимости в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности по формуле: налоговый вычет совладельца = доля в праве собственности * 2 000 000 руб. Причем эту пропорцию нельзя изменить, за исключением случая приобретения недвижимости в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми (см. ниже).

Например, Магомед и его жена Патимат приобрели квартиру в общую долевую собственность за 2 600 000 руб. в равных долях (по ½ доли каждому). В таком случае они получают вычет согласно своим долям по ½ из 2 000 000 руб. Таким образом, Магомед и Патимат получат налоговый вычет в размере 130 000 руб. на каждого (13% от 1 000 000 руб. на каждого).

 

Как предоставляется налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми?

В этом случае родители вправе применить налоговый вычет по своим долям в соответствии с их размером, а по долям детей согласно распределению, о котором они договорятся между собой.

Например, Магомед и его жена Патимат приобрели квартиру в общую долевую собственность с двумя своими несовершеннолетними детьми за 3 000 000 руб. в равных долях (по ¼ доли каждому). В таком случае они получают вычет согласно своим долям по ¼ из 2 000 000 руб., а в отношении долей своих детей могут распределить между собой налоговый вычет в следующем соотношении: 100% из налогового вычета заявляет муж, а 0% — жена. Таким образом, Магомед получит вычет в размере 195 000 руб. (13% от 1 500 000 руб. (500 000 свои + 1 000 000 детей)), а Патимат в размере 65 000 руб. (13% от 500 000 руб.).

Необходимо отметить, что дети в рассматриваемом примере не считаются использовавшими свое право на налоговый вычет и поэтому в будущем могут использовать налоговый вычет при приобретении ими другого жилья.

Обращаем внимание, что в настоящей статье раскрыты общие правила получения налогового вычета и эти правила могут немного отличаться в отдельных ситуациях, если, например, за налоговым вычетом обращается неработающий пенсионер и т.п.

Economic problems and crisis

Действующее законодательство предоставляет возможность выбора режима налогообложения: от общего до специальных. Сама по себе эта тема очень объемна и раскрыть ее в рамках этой статьи очень сложно, но мы попытаемся вкратце изложить то, что следует иметь в виду в этом вопросе.

Для начала нужно понять, что от выбора режима будет зависеть, сколько и какие налоги будет платить организация, как часто оно будет сдавать отчетность по этим налогам, а также во сколько обойдется бухгалтерское обслуживание.

Режимов налогообложения несколько и мы изложим основные характеристики чаще применяемых из них ниже.

Общий режим налогообложения

Уплачиваемые налоги* — НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Плюсы — не имеет недостатков, присущих другим налоговым режимам.

Минусы — самый сложный режим для бизнеса как по налоговой нагрузке, так количеству сдаваемой отчетности;требует полноценного бухгалтерского сопровождения (бухгалтера в штате).

Рекомендуемое применение — для ООО, которые из-за установленных законодательством ограничений не могут применять специальные режимы (крупный бизнес);илидля ООО с планируемым большим оборотом и основными клиентами – крупными организациями плательщиками НДС (оптовая торговля и т.п.).

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Уплачиваемые налоги* — налог на доход 6%или налог на доход минус расход 15% (в Дагестане 10%)Плюсызамена множества налогов одним.

Плюсы:

— не имеет недостатков, присущих другим налоговым режимамоблегченный режим для бизнеса, как по налоговой нагрузки, так и по сдаваемой отчетности.

— не требует полноценного бухгалтерского сопровождения;

— есть возможность применять пониженные тарифы по пенсионному, социальному и обязательному медицинскому страхованию при выплате физическим лицам (для некоторых видов деятельности и до 2027г.).

Минусы:

— имеет ряд ограничений для возможности его применения (существующие в основном для не допущения его применения крупным бизнесом);

— из-за отсутствия НДС снижает конкурентоспособность (в сравнении с ООО, применяющими общий режим) в борьбе за клиентов из сферы крупного бизнеса.

Рекомендуемое применение — для большинства регистрируемых ООО (малый и средний бизнес), в особенности, если Вы планируете начать бизнес не сразу после регистрации ООО.

Единый налог на вмененный доход (применяется только в отношении отдельных видов деятельности, перечисленных в ст. 346.26 Налогового кодекса РФ и вводится в действие актами органов муниципальных районов и городских округов (в г. Махачкале это Постановление Махачкалинского городского Собрания от 18.11.2005 N 19-3а)).

Уплачиваемые налоги* — ЕНВД (определяется для каждого вида деятельности отдельно в зависимости от различных показателей, например количества работников или площади помещения).

Плюсы:

— те же что и у ООО, применяющих УСН.

— отсутствует необходимость применять контрольно-кассовую технику при наличных расчетах.

Рекомендуемое применение — для ООО, которым законодательством  предоставлена такая (благоприятная) возможность применять этот режим (малый бизнес).

Берег

Почему дагестанские города так уродливы.

Вы когда-нибудь задумывались, сможет ли человек быстро пробежать в темноте? Или машина проехать ночью без фар? Даже если это будут сильный человек и быстрая машина. Понятно всем: если и смогут, то очень медленно, сталкиваясь с чем-то и ломая что-то. Так же и со строительством в Дагестане: оно никогда не станет правильным, если вокруг него будет сохраняться темнота подобно сегодняшней.

В этой статье на примере Махачкалы попробуем вкратце объяснить, почему с точки зрения закона мы, дагестанцы, живем в таких уродливых городах и что нужно сделать, чтобы ситуация исправилась.

Для того чтобы лучше понять суть озвученной проблемы, предлагаем читателю сделать небольшой экскурс в историю и географию этого вопроса. Как говорится, узнаешь прошлое — поймешь настоящее.

Как было

Вопросы градостроительства в Советском Союзе базировались на главенстве административного начала. Что и где строить в городе — решал или согласовывал главный архитектор города. И этот подход себя оправдывал, так как в то время вся экономика была плановой и принадлежала государству и все (или почти все) строилось на государственной земле, за счет государства, для государства и его же силами.

Как стало

Распад СССР привел к изменению типа экономики. Сейчас немало земли в городах принадлежит частникам, они же и являются большинством застройщиков.

В результате старая модель регулирования градостроительства перестала отвечать требованиям времени и привела к забюрократизованости и коррупции в этой сфере. Городские архитекторы (и иные подобные им чиновники) под влиянием многих причин перестали быть стражниками и блюстителями городских интересов. Совершать им это стало так же тяжело, как тяжело волку в овчарне не покушаться на овец, находящихся в ней.

Видя некоторые наши города, можно с уверенностью сказать, что сейчас чиновники выступают в роли волков в форме пастухов. Официально они пастухи, которые направляют городское строительство на сочные пастбища красоты и удобства, а фактически они волки, терзающие город с его обитателями. И винить их в этом сложно. Просто так сложилось, что у них остались «жесткие» административные полномочия советского времени в «мягкой» рыночной экономике.

Получается так, что они могут повелевать любой многомиллионной стройкой, основываясь на таких субъективных критериях, как «красиво — некрасиво», «целесообразно — нецелесообразно», «вписывается в городской ансамбль — не вписывается» и т.п. А главное, что бы они ни сделали — всегда можно сослаться на лучшие мотивы: «Разрешить строительство… для удовлетворения потребностей горожан в…», «не разрешать строительство… во избежание ухудшения городского облика». Одним словом, не подкопаешься.

Результатом этого «неусыпного бдения» и «заботы» городских чиновников стала современная Махачкала, в которой рядом с невысокими домами возникают многоэтажки, лишая их былой приватности и спокойствия, в которой большинство многоэтажных новостроек не имеют дворов и игровых площадок, в которой стали нормой пробки из-за больших новостроек у дороги, возведенных без парковочных мест, и т.д. и т.п.

С похожими проблемами, только как бы из зазеркалья, сталкиваются и застройщики. Во многих случаях при планировании строительства у них нет уверенности, получится ли у них осуществить задуманное или нет, и эта уверенность не появится, пока не пойдешь с «поклоном» в администрацию города. Рискует разориться тот из застройщиков, кто захочет построить дом по всем цивилизованным нормам: с двором, игровой площадкой, парковкой для машин и прочим. Потому что на все это потребуется большой, а значит, дорогой земельный участок, в то время как шустрый конкурент с согласия администрации «отбабахает» многоэтажку на 4,5 сотках впритык с дорогой, в результате чего стоимость его квартир будет гораздо ниже.

Где нашли правильное решение

Очевидно, что проблемы махачкалинцев не эксклюзивны и что с ними ранее сталкивались и их решали в других городах. Удачным примером решения этой проблемы представляются США.

Жители Нью-Йорка в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных объектов и зон, которое приводило к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также проблемой минимизации процедур, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам, были введены зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное решение впоследствии было распространено на всю Америку. Имя ему — правила землепользования и застройки, в дальнейшем для краткости будем называть его ПЗЗ или публичный договор.

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте градостроительного зонирования, например: жилая малоэтажная, жилая среднеэтажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя — как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются при обязательных публичных слушаниях решением местных депутатов и публикуются в СМИ. Тем самым городское сообщество и городская власть как бы заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя (проливая свет), что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отпадает:  главное, чтобы он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство.

В результате всего вышеуказанного каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне или покупая там земельный участок. В итоге резко снижается влияние чиновников городской администрации на строительный процесс.

Почему у нас все плохо?

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия ПЗЗ в каждом населенном пункте.

Возникает вопрос: а как же Махачкала и есть ли эти ПЗЗ у нее? Спешу обрадовать: есть. Правила приняты в Махачкале еще в 2009 году решением городского собрания от 14.07.2009 №19-4а.

Тогда возникает другой вопрос: почему же тогда в нашем городе нет порядка? По мнению автора, главной проблемой является то, что правила приняты у нас для «галочки» и по факту о них никто не знает и не может знать, потому что они не были опубликованы, точнее не была опубликована самая главная часть правил — карта градостроительного зонирования.

Городская власть Махачкалы при издании ПЗЗ совершила «маневр» (допустимый только для маленьких сельских поселений, у которых нет своих печатных изданий, а не для столицы Республики Дагестан), указав, что с картой градостроительного зонирования можно ознакомиться в Собрании депутатов городского округа «Город Махачкала» или в Управлении архитектуры и градостроительства администрации Махачкалы. При этом она в нарушение п. 3 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ «забыла» разместить эту карту на своем официальном сайте.

Каких-либо логических объяснений, почему столица Республики Дагестан с самым большим бюджетом среди муниципальных образований в нашем регионе не смогла позволить себе опубликовать карту градостроительного зонирования (в то время как множество городов в России уже это сделали), нет. По мнению автора, обоснование одно: без этой карты ПЗЗ представляют собой для горожан бесполезную бумажку. Общество без нее находится в темноте, столь приятной для чиновников.

По этой причине, хотя наш город и поделен на зоны, никто кроме некоторых сотрудников администрации не сможет сказать, где эти зоны сейчас располагаются. Тем самым ПЗЗ Махачкалы равносильны договору между обществом и властью, о содержании которого знает только одна сторона — власть. Она же при желании может этот договор время от времени «переписывать» под свои нужды и нужды «поклонившихся» застройщиков. Одно можно сказать: грош цена такому договору.

Что нужно сделать?

Исходя из изложенного становится ясно, что становление Махачкалы (как, впрочем, и всех населенных пунктов республики) на цивилизованный путь развития невозможно без надлежащей разработки, принятия и опубликования ПЗЗ с реальными публичными слушаниями и реальной картой градостроительного зонирования.

Но если указанное произойдет, это буквально перечеркнет жизнь недобросовестных чиновников на «до» и «после». Автор этих строк из собственного опыта знает случай, когда один застройщик в центральной России легально возвел супермаркет, находясь в прямом противостоянии с руководителем муниципального района (защищавшим интересы собственника другого супермаркета), большую помощь в чем сыграли действующие там ПЗЗ. Кроме того, действующие ПЗЗ пробудят «дремлющую» ныне колоссальную силу общественного контроля и внимания. В результате этого главным контролером строительства в городе станут его хозяева — жители города, которые с легкостью и без дорогостоящих юристов смогут остановить любую незаконную стройку, потому как все станет очевидно.

В заключение хочется пожелать всем руководителям дагестанских городов осуществлять цивилизованное и законное регулирование строительства.

Список авторов журнала