Соблюдайте ПЗЗ

Берег

Почему дагестанские города так уродливы.

Вы когда-нибудь задумывались, сможет ли человек быстро пробежать в темноте? Или машина проехать ночью без фар? Даже если это будут сильный человек и быстрая машина. Понятно всем: если и смогут, то очень медленно, сталкиваясь с чем-то и ломая что-то. Так же и со строительством в Дагестане: оно никогда не станет правильным, если вокруг него будет сохраняться темнота подобно сегодняшней.

В этой статье на примере Махачкалы попробуем вкратце объяснить, почему с точки зрения закона мы, дагестанцы, живем в таких уродливых городах и что нужно сделать, чтобы ситуация исправилась.

Для того чтобы лучше понять суть озвученной проблемы, предлагаем читателю сделать небольшой экскурс в историю и географию этого вопроса. Как говорится, узнаешь прошлое — поймешь настоящее.

Как было

Вопросы градостроительства в Советском Союзе базировались на главенстве административного начала. Что и где строить в городе — решал или согласовывал главный архитектор города. И этот подход себя оправдывал, так как в то время вся экономика была плановой и принадлежала государству и все (или почти все) строилось на государственной земле, за счет государства, для государства и его же силами.

Как стало

Распад СССР привел к изменению типа экономики. Сейчас немало земли в городах принадлежит частникам, они же и являются большинством застройщиков.

В результате старая модель регулирования градостроительства перестала отвечать требованиям времени и привела к забюрократизованости и коррупции в этой сфере. Городские архитекторы (и иные подобные им чиновники) под влиянием многих причин перестали быть стражниками и блюстителями городских интересов. Совершать им это стало так же тяжело, как тяжело волку в овчарне не покушаться на овец, находящихся в ней.

Видя некоторые наши города, можно с уверенностью сказать, что сейчас чиновники выступают в роли волков в форме пастухов. Официально они пастухи, которые направляют городское строительство на сочные пастбища красоты и удобства, а фактически они волки, терзающие город с его обитателями. И винить их в этом сложно. Просто так сложилось, что у них остались «жесткие» административные полномочия советского времени в «мягкой» рыночной экономике.

Получается так, что они могут повелевать любой многомиллионной стройкой, основываясь на таких субъективных критериях, как «красиво — некрасиво», «целесообразно — нецелесообразно», «вписывается в городской ансамбль — не вписывается» и т.п. А главное, что бы они ни сделали — всегда можно сослаться на лучшие мотивы: «Разрешить строительство… для удовлетворения потребностей горожан в…», «не разрешать строительство… во избежание ухудшения городского облика». Одним словом, не подкопаешься.

Результатом этого «неусыпного бдения» и «заботы» городских чиновников стала современная Махачкала, в которой рядом с невысокими домами возникают многоэтажки, лишая их былой приватности и спокойствия, в которой большинство многоэтажных новостроек не имеют дворов и игровых площадок, в которой стали нормой пробки из-за больших новостроек у дороги, возведенных без парковочных мест, и т.д. и т.п.

С похожими проблемами, только как бы из зазеркалья, сталкиваются и застройщики. Во многих случаях при планировании строительства у них нет уверенности, получится ли у них осуществить задуманное или нет, и эта уверенность не появится, пока не пойдешь с «поклоном» в администрацию города. Рискует разориться тот из застройщиков, кто захочет построить дом по всем цивилизованным нормам: с двором, игровой площадкой, парковкой для машин и прочим. Потому что на все это потребуется большой, а значит, дорогой земельный участок, в то время как шустрый конкурент с согласия администрации «отбабахает» многоэтажку на 4,5 сотках впритык с дорогой, в результате чего стоимость его квартир будет гораздо ниже.

Где нашли правильное решение

Очевидно, что проблемы махачкалинцев не эксклюзивны и что с ними ранее сталкивались и их решали в других городах. Удачным примером решения этой проблемы представляются США.

Жители Нью-Йорка в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных объектов и зон, которое приводило к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также проблемой минимизации процедур, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам, были введены зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное решение впоследствии было распространено на всю Америку. Имя ему — правила землепользования и застройки, в дальнейшем для краткости будем называть его ПЗЗ или публичный договор.

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте градостроительного зонирования, например: жилая малоэтажная, жилая среднеэтажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя — как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются при обязательных публичных слушаниях решением местных депутатов и публикуются в СМИ. Тем самым городское сообщество и городская власть как бы заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя (проливая свет), что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отпадает:  главное, чтобы он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство.

В результате всего вышеуказанного каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне или покупая там земельный участок. В итоге резко снижается влияние чиновников городской администрации на строительный процесс.

Почему у нас все плохо?

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия ПЗЗ в каждом населенном пункте.

Возникает вопрос: а как же Махачкала и есть ли эти ПЗЗ у нее? Спешу обрадовать: есть. Правила приняты в Махачкале еще в 2009 году решением городского собрания от 14.07.2009 №19-4а.

Тогда возникает другой вопрос: почему же тогда в нашем городе нет порядка? По мнению автора, главной проблемой является то, что правила приняты у нас для «галочки» и по факту о них никто не знает и не может знать, потому что они не были опубликованы, точнее не была опубликована самая главная часть правил — карта градостроительного зонирования.

Городская власть Махачкалы при издании ПЗЗ совершила «маневр» (допустимый только для маленьких сельских поселений, у которых нет своих печатных изданий, а не для столицы Республики Дагестан), указав, что с картой градостроительного зонирования можно ознакомиться в Собрании депутатов городского округа «Город Махачкала» или в Управлении архитектуры и градостроительства администрации Махачкалы. При этом она в нарушение п. 3 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ «забыла» разместить эту карту на своем официальном сайте.

Каких-либо логических объяснений, почему столица Республики Дагестан с самым большим бюджетом среди муниципальных образований в нашем регионе не смогла позволить себе опубликовать карту градостроительного зонирования (в то время как множество городов в России уже это сделали), нет. По мнению автора, обоснование одно: без этой карты ПЗЗ представляют собой для горожан бесполезную бумажку. Общество без нее находится в темноте, столь приятной для чиновников.

По этой причине, хотя наш город и поделен на зоны, никто кроме некоторых сотрудников администрации не сможет сказать, где эти зоны сейчас располагаются. Тем самым ПЗЗ Махачкалы равносильны договору между обществом и властью, о содержании которого знает только одна сторона — власть. Она же при желании может этот договор время от времени «переписывать» под свои нужды и нужды «поклонившихся» застройщиков. Одно можно сказать: грош цена такому договору.

Что нужно сделать?

Исходя из изложенного становится ясно, что становление Махачкалы (как, впрочем, и всех населенных пунктов республики) на цивилизованный путь развития невозможно без надлежащей разработки, принятия и опубликования ПЗЗ с реальными публичными слушаниями и реальной картой градостроительного зонирования.

Но если указанное произойдет, это буквально перечеркнет жизнь недобросовестных чиновников на «до» и «после». Автор этих строк из собственного опыта знает случай, когда один застройщик в центральной России легально возвел супермаркет, находясь в прямом противостоянии с руководителем муниципального района (защищавшим интересы собственника другого супермаркета), большую помощь в чем сыграли действующие там ПЗЗ. Кроме того, действующие ПЗЗ пробудят «дремлющую» ныне колоссальную силу общественного контроля и внимания. В результате этого главным контролером строительства в городе станут его хозяева — жители города, которые с легкостью и без дорогостоящих юристов смогут остановить любую незаконную стройку, потому как все станет очевидно.

В заключение хочется пожелать всем руководителям дагестанских городов осуществлять цивилизованное и законное регулирование строительства.

Нравится наш материал? Подпишитесь на рассылку.

Имя
E-mail*
Список авторов журнала