Публичные ли слушания? Статья партнера юридической фирмы «Магомедов и партнеры» в еженедельнике «Новое дело» по вопросам принятия правил землепользования и застройки г. Махачкалы.

В минувшую пятницу (02.09.2015 г.) в Махачкале прошли публичные слушания проекта новых правил землепользования и застройки и генплана Махачкалы. Долгожданная и, пожалуй, самая важная в жизни столицы процедура прошла несколько скрытно. Хочется верить, что в дальнейшем данная процедура пройдет на более серьезном уровне и новое руководство города поменяет многолетнюю практику по утаиванию от общества важной для него информации.

Правила землепользования и застройки – кому они нужны?

Рядовой житель города вероятнее всего и не догадывается, что такое правила землепользования и застройки (далее также – правила застройки) и зачем они нужны. Давайте попробуем разобраться, что это за правила и какие выгоды они несут для нас. Итак, очевидные плюсы:

  • снижение стоимости новостроек до 5-10%;
  • исключение для горожан нежелательных «сюрпризов» в виде возводимых по соседству неудобных зданий, таких как многоквартирные высотки в частном секторе или пробкообразующие торговые объекты на узких улицах;
  • прекращение практики возведения в городе жилых домов без дворов и парковочных мест, коммерческих объектов впритык с дорогой и т.п.

Этот радужный список можно продолжать и дальше. Но не менее важным является понимать причины, почему грамотно продуманные правила застройки приносят такой положительный эффект. Для этого необходим небольшой экскурс в историю решения проблем, аналогичных тем, с которыми столкнулись современные махачкалинцы. Удачным примером этого являются США 20 века.

Страна удобных городов, свободных застройщиков и сдержанных чиновников.

Жители Нью-Йорка еще в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных зданий и зон, которая приводила к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также не менее важной проблемой освобождения застройщиков от тотальной власти алчных городских чиновников, не позволяющих застройщикам без их согласия как определить параметры будущего строительства (назначение здания, его вид, высоту и т.п.), так и начать это строительство.

В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам было введено зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное ими решение впоследствии было распространено на всю Америку. Имя ему – правила землепользования и застройки, те самые правила застройки, публичные слушания которых проводились в Махачкале в прошедшую субботу.

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте (карта градостроительного зонирования), например: жилая малоэтажная, жилая средне этажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя, как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются, при обязательном массовом обсуждении (публичных слушаниях), решением местных депутатов и публикуются. Тем самым городское сообщество и городская власть устанавливают прозрачные правила игры и, как бы, заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя, что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отсутствует, главное, чтоб он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство.

В результате всего указанного, каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне города, или покупая там земельный участок для застройки. В итоге это резко снижает влияние чиновников городской администрации на строительный процесс и удешевляет возводимое жилье на размер взяток последним (по неподтвержденной информации в республике, в некоторых случаях, он составляет 10 % от стоимости возводимого объекта).

В чем провинились городские власти?

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия правил застройки в каждом населенном пункте.

Исполняя это обязательство, нынешняя городская власть провела публичные слушания проекта новых правил застройки Махачкалы (опубликовав сообщения об этом 16 сентября), допустив при этом нарушения требований части 13 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта (то же, кстати, касается и проекта генерального плана города).

Расшифровывая указанное можно сказать, что городская администрация в «пулеметном» порядке (за полмесяца, вместо минимальных двух) провела публичные слушания «кота в мешке» (не опубликовав предварительно проект новых правил застройки), продолжив тем самым печальную традицию прежних мэров по утаиванию от населения важной информации в сфере строительства (о том, как администрация Махачкалы в 2009 году скрыла от горожан текст правил застройки читайте подробнее в статье «Соблюдайте ПЗЗ», опубликованной в №1 Нового дела от 16.01.2015г. или в Интернете).

Принимая во внимание большую важность правил застройки (из-за чего в СМИ эти правила нередко называют «Строительной конституцией» города), а также большой их объем (в среднем не менее 100 страниц), сложно найти объяснение вышеуказанным действиям городских властей, даже учитывая текущую ситуацию «правового вакуума» в городе и острую необходимость в принятии новых правил застройки. Остается надеяться, что хотя бы после принятия этих правил застройки администрация города соблюдет закон и опубликует их в установленном порядке.

Нравится наш материал? Подпишитесь на рассылку.

Имя
E-mail*
Список авторов журнала