Приобретение земельного участка в целях строительства у органов власти

depositphotos_3204216_s

Приобретение земельного участка (далее – ЗУ) важный этап строительного процесса. Знание процедуры предоставления ЗУ убережет от чрезмерных затрат денег и времени, а также от ошибок, которые могут повлечь изъятие этого участка. Ниже мы попытаемся разобраться с базовыми вопросами этой процедуры.

.

Принципы приобретения земельных участков у органов власти

Порядок приобретения ЗУ для строительства регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Этим кодексом установлены следующие принципы предоставления земли:

· предоставление ЗУ, осуществляется только на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, предусмотренных законом;

· ЗУ в целях строительства предоставляются только в аренду, а их продажа допускается только, как исключение из правил;

· установлена презумпция обязательности предоставления ЗУ органами власти по заявлению частных лиц, за исключением случаев, когда это прямо запрещено законном. Что означает, невозможность произвольного отказа органов власти в предоставлении ЗУ частному лицу.

.

У кого приобретать?

В отношении большинства земли в России государственная собственность не разграничена. Распоряжение ею осуществляют органы местного самоуправления согласно таблице 1.1.

Таблица 1.1. Органы, уполномоченные распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Земля расположена Администрация городского округа Администрация муниципального района Администрация поселения
В городе +
В районе (в поселениях и межселенной территории) +
В поселениях (при наличии правил землепользования и застройки) +

Необходимо отметить, что действующий ЗК РФ отменил ранее распространённую практику самостоятельного выбора застройщиками месторасположения ЗУ под застройку в населенных пунктах. Сейчас застройщики вправе требовать проведения аукциона только в отношении тех ЗУ, которые были администрацией заблаговременно поставлены на кадастровый учет (подготовлены к аукциону) согласно документам по планировки территории. Все это, в принципе, должно исключить практику хаотичной и точечной застройки в населенном пункте.

.

Условия и процедуры предоставления земельных участков

Изъятие из вышеуказанного правила сделано только гражданам, планирующим индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС), которые, как и прежде могут самостоятельно выбирать место будущего строительства, а администрация не сможет им отказать в проведение аукциона по его предоставлению, за исключением закрытого перечня случаев.

Помимо обычного (классического) предоставления земли под постройку одного объекта недвижимости, законодательством на сегодня также предусмотрены специальные варианты, рассчитанные на профессиональных застройщиков, такие, например, как предоставление ЗУ под аварийными зданиями, подлежащими сносу (по договору о развитии застроенной территории), предоставление ЗУ для массовой застройки (по договору о комплексном освоении территории). В зависимости от вышеуказанных вариантов различаются условия предоставления ЗУ как по виду права (в собственность или аренду), возмездности предоставления (за плату или бесплатно) и процедуре. Эти отличия указаны в таблице 1.2.

Таблица 1.2. Условия предоставления земельных участков для строительства

Цели и кому предоставляется земля Собствен-ность Аренда Аукцион Без аукциона За плату Бесп-латно
Для строительства по запросу любого лица (общий порядок) + + +
Гражданам для индивидуального жилищного строительства + + + + +
Для комплексного освоения территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории + + + +
Для развития застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии этой территории + + + +

 

Условия предоставления земельных участков для строительства
Процедура предоставления ЗУ в зависимости от лица, которому ЗУ предоставляется, и цели предоставления также имеет свои отличия. Учитывая наибольшую актуальность, в таблице 1.3. указана процедура предоставления ЗУ для индивидуального жилищного строительства.

Таблица 1.3. Процедура предоставления земельного участка под ИЖС

Этап Ответственное лицо Срок
1 Заявление о предварительном согласовании предоставления ЗУ Заявитель
2 Публикация извещения о предоставлении земельного участка Орган власти 30 дней
3 Решение о предварительном согласовании (если не поступили заявления 3-х лиц о желании участвовать в аукционе) Орган власти 30 дней
3.1 Кадастровые работы и учет ЗУ Заявитель
3.2 Заявление о предоставлении ЗУ Заявитель В течение 2 лет с момента предварительного согласования
3.3 Заключение договора купли-продажи или аренды ЗУ Орган власти 30 дней
4 Решение об отказе в предварительном согласовании (если поступили заявления 3-х лиц) Орган власти
4.1 Подготовка схемы расположения ЗУ Заявитель
4.2 Утверждение схемы расположения ЗУ Орган власти 2 месяца
4.3 Кадастровые работы и учет ЗУ Заявитель
4.5 Заявление о проведении аукциона Заявитель
4.6 Решение о проведении аукциона Орган власти 2 месяца
4.7 Аукцион Орган власти
4.8 Заключение договора купли-продажи или аренды ЗУ Орган власти 10 дней

.

Порядок проведения аукциона и начальная цена

Учитывая нацеленность законодательства на обеспечение равного доступа к использованию земли, важное значение имеет знание о порядке проведения аукциона. В таблице 1.4. указаны основные этапы и сроки проведения аукциона.

Таблица 1.4. Основные этапы и сроки проведения аукциона

Этап Сроки
1 Публикация извещения об аукционе (в т.ч. в интернете на сайте: www.torgi.gov.ru) Не менее 30 дней до проведения
2 Заявка на участие Не позднее чем за 5 дней до дня проведения аукциона
3 Проведение аукциона
4 Заключение договора с победителем или с единственным участником 10 дней с даты проведения аукциона

Порядок определения начальной цены аукциона выбирается по усмотрению органа власти способом, указанным в таблице 1.5

Таблица 1.5. Начальная цена предмета аукциона

При продаже ЗУ При аренде ЗУ
рыночная стоимость, определенная оценщиком рыночная стоимость, определенная оценщиком
либо кадастровая стоимость либо не менее 1,5 % от кадастровой стоимости

.

На что обратить внимание?

Застройщикам важно понимать, что процедура и условия предоставления ЗУ в целях строительства строго формализованы и их нарушение даже, если это облегчает получение ЗУ, может сыграть с застройщиком плохую шутку. Так некоторые нарушения позволят прокуратуре или иным органам власти в дальнейшем требовать изъятия ЗУ у застройщика несмотря на то, что на нем будет уже возведен объект капитального строительства. Особое внимание нужно обращать на публикации о предоставлении ЗУ и проведении аукционов. Их отсутствие, самый частый повод к признанию проведенной процедуры незаконной.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о правилах безопасного приобретения земельного участка под строительство на вторичном рынке.

Магомедов Арсен 08.02.2015

Нравится наш материал? Подпишитесь на рассылку.

Имя
E-mail*
Список авторов журнала